¿Cómo alquilar una habitación de mi casa?

Descubre cómo alquilar una habitación de tu casa y sus beneficios.

Alquilar una habitación de tu casa es una práctica que se extiende especialmente entre los jóvenes estudiantes como forma de compartir gastos. Sin embargo, en los últimos años, ha aumentado la cifra de personas mayores de 65 años con una vivienda (9% de la población), que ha decidido alquilar una habitación de su vivienda para generar unos ingresos extra.

¿Cómo alquilar una habitación de mi casa?

Los que hay que señalar de esta modalidad es que no tiene una regulación específica dentro de la LAU. Queda recogida dentro del Código Civil. Se trata de un pacto menos guiado por la ley que deja más libertad de negociación a las partes.

No hay ninguna norma que establezca una estancia mínima ni índices de precios. Su principal indicador es el mercado. La duración del arrendamiento será la que pacten las partes y no habrá derecho a prorroga (salvo que se pacte lo contrario). Además, en caso de que la vivienda se venda, el contrato de alquiler podrá ser extinguido y el inquilino no tendrá derecho de adquisición preferente.

En el contrato para alquilar una habitación va implícito el uso de las zonas comunes (cocina, baños, etc.). No obstante, conviene revisar bien el documento para ver las limitaciones de las mismas.

Los aspectos básicos y necesarios que debe recoger un contrato de alquiler de habitación son:

  • Qué habitación de la vivienda se alquila y su descripción.
  • Precio del alquiler y forma de pago.
  • Duración del contrato: sin mínimos ni máximos por ley, queda a decisión de las partes.
  • Servicios incluidos en el alquiler: usos y derechos de la cocina, teléfono, internet, etc. Así como el suministro energético y como se van a compartir los gastos de los mismos.
  • Si el inquilino puede subarrendar a su vez la habitación. De acuerdo con el Código Civil, si el contrato no índica nada sobre este aspecto, el arrendatario podrá subarrendar la habitación, previo permiso del arrendador.

Tributación del alquiler de una habitación de la casa

En cuanto a su tributación, resulta algo más favorable que el alquiler tradicional. El arrendador debe declarar los ingresos de las rentas que perciba como rendimiento íntegro de capital inmobiliario. Estos quedan recogidos en el artículo 22 de la Ley 35/2006 de noviembre del IRPF.

No obstante, podrán aplicarse deducciones del 60%, resultado de restarse los gastos (IBI, basuras, intereses, etc.) si se declara la vivienda como uso habitual del inquilino.

En cuanto a los gastos de suministros, podrán ser declarados como deducibles en la proporción de lo soportado por las partes. Es decir, si el inquilino es quien paga todos los gastos el propietario no podrá deducirlos en la declaración.

En relación con el rendimiento neto del capital inmobiliario, serán deducibles también los gastos destinados a la amortización del inmueble siempre que respondan a su depreciación efectiva. Estos gastos deben declararse de acuerdo a lo recogido por el artículo 23.1 B) de la Ley 35/2006 del 28 de noviembre del IRPF.

En el caso de que el contrato sea catalogado de carácter temporal, el arrendador no podrá disfrutar las deducciones.

Por el lado de los inquilinos, al no tratarse de un alquiler completo no podrán desgravarse los gastos del mismo.

¿Alquiler solidario o mancomunado?

Al alquilar la vivienda a varios inquilinos existe la posibilidad de realizar un contrato único (solidario) o un contrato individual (mancomunado). El primero queda regulado por los dispuesto en la LAU. El segundo (muy habitual en los alquileres por habitaciones) se encuentra bajo lo dispuesto en el Código Civil.

En el caso de utilizar un alquiler solidario, los inquilinos responden por igual ante los impagos de las rentas. Si uno de ellos no abona su mensualidad la deuda se extiende a todos los arrendatarios. Además, si uno de los participantes abandona el piso, la renta no se adaptaría ni reduciría. Se mantendría igual y el resto pasarían a asumir un incremento en su esfuerzo. En este tipo de contratos, el arrendador disfruta también de beneficios fiscales, entre los cuales, se podrán computar plenamente todos los gastos de la casa.

Por otro lado, en el alquiler mancomunado, los inquilinos responden de manera individual ante el propietario. Si el propietarios quiere disfrutar de las reducciones fiscales debe llegar a un acuerdo con el inquilino, que debe declarar la vivienda como uso habitual.

¿Cómo hacer un subarrendamiento?

El inquilino (a no ser que alguna clausula lo prohíba) tiene derecho a subarrendar una parte de la vivienda si el propietario le concede permiso para hacerlo y siempre de manera parcial.

A la hora de hacer un subarrendamiento se insiste en centrar los esfuerzos en obtener el permiso del propietario. También en estudiar detenidamente el uso de las zonas comunes y con ello el compartir los gastos de suministro.

El subarrendamiento es ilegal cuando:

  • Se realiza sin el consentimiento del arrendador principal.
  • Si el subalquilado se marcha y en su lugar llega otro nuevo sin que se haya avisado al propietario. Debe notificarse al arrendador la llegada del nuevo subinquilino para que éste pueda realizar un nuevo contrato y explicar las condiciones y clausulas.
  • Si la vivienda está destinada al uso turístico y no tiene los permisos correspondientes.

¿Dónde alquilo una habitación?

De acuerdo a los datos de Fotocasa, las comunidades donde más búsquedas de habitaciones se realizan serían Madrid (21%), Andalucía (20%), Cataluña (15%), Comunidad Valenciana (9%) y País Vasco (3%). Solo Madrid y Cataluña acumulan el 36% de las búsquedas totales.

El centro de las ciudades es la zona donde más se concentran los intereses de los inquilinos. Sin embargo, no es la zona más rentable para alquilar una habitacion.

Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca son las ciudades más caras donde alquilar una habitación, registrando un precio medio de 491, 410 y 378 euros. No obstante, el precio de alquilar habitaciones ha descendido un 3,4% en Barcelona y un 4,2% en Madrid con respecto a 2018.

Los precios más bajos por ciudades los recogen Cáceres (159 €/mes) y Jaén (174 €/mes). Por comunidades autónomas, Extremadura (171 €/mes),  Castilla-La Mancha (197 €/mes), Galicia (212 €/mes) y Castilla y León (219 €/mes).

En cuanto al perfil medio de inquilino, el 80% son estudiantes o jóvenes profesionales entre 25 y 30 años. Y como arrendadores, recientemente han aumentado las cifras de personas entre 55 y 75 años.

¿Es más rentable, entonces, alquilar una habitacion de mi casa?

Hay que señalar que para que el alquiler de habitaciones sea más rentable se hace requisito indispensable que el inmueble tenga más de dos habitaciones, siendo cuatro la mejor opción para alquilar por partes. Menos de tres habitaciones supone reducir de manera segura la rentabilidad del alquiler si se decide realizar por habitaciones.

Por comunidades, el alquiler por habitaciones se hace rentable en todas excepto en Madrid y Cataluña. En caso de alquilar por habitaciones, en las grandes ciudades conviene analizar por distritos las zonas más rentables. Murcia, Vitoria, Córdoba, Alicante, Albacete y Valencia presentan unos rendimientos equilibrados.

En Barcelona, a excepción del distrito de Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi donde se recomienda alquilar el inmueble completo, se encuentran rendimientos positivos por habitaciones, especialmente si la vivienda cuenta con cuatro. En el caso de contar con tres, se recomienda la modalidad únicamente en los distritos de Horta Guinardó, Nou Barris y Sant Andreu.

Para Madrid, si se cuenta con cuatro habitaciones, se recomienda evitar los distritos Centro, Chamartín, Chamberí, Moncloa, Salamanca y Tetuán. En el caso de contar con tres habitaciones, a los ya mencionados añadir Fuencarral, Hortaleza y Retiro. Para el resto de distritos, los rendimientos se hacen equiparables o superiores, pudiendo elegir con mayor comodidad la modalidad de alquiler que se desee.

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