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Los detalles del Plan Vive para ampliar la oferta de alquiler en Madrid

Recientemente hablábamos del proyecto de Madrid para ampliar la oferta de alquiler en Madrid. El ayuntamiento ha ampliado los detalles de la concesión del suelo público para el alquiler asequible.

En plena bajada de precios de la renta del alquiler, Madrid lanza su proyecto para ampliar el parque de viviendas de alquiler asequible. El ayuntamiento ha publicado en su página web los detalles del perfil de aquellos que quieran presentar su licitación. Un informe de 180 páginas en las que las promotoras han encontrado algunos resquicios a negociar. Y es que en las condiciones estipuladas existen riesgos y requisitos que han hecho dudar de la viabilidad del Plan Vive. Proyecto que busca mejorar las condiciones de renta del alquiler en Madrid.

Los detalles del Plan Vive: mejorar la oferta de alquiler en Madrid

La presidenta, Isabel Díaz Ayuso, inicio la semana pasada la licitación de 46 parcelas repartidas por Madrid. El objetivo es que, a través inversión privada, construir 6.646 viviendas destinadas a conseguir un alquiler en Madrid asequible.

Las parcelas se subastan en cuatro lotes y el coste previsto de la construcción de todas se aproxima los 1.000 millones de euros. El presupuesto base de licitación (sin impuestos) es de 90.414.529 euros. En la página web de la comunidad de Madrid puedes conocer los detalles del perfil del contratante. Un total de 180 páginas dividido en dos pliegos.

El proyecto ha generado un gran interés entre las promotoras, gestoras y fondos de inversión. Estas compañías acumulan experiencia en el “build to rent”. No obstante, las exigentes cantidades de inversión hacen que solo unas pocas empresas tengan recursos para hacer frente al proyecto. Se estima, que la inversión mínima por lote será de 180 millones.

Es por ello que algunos expertos han analizado algunos de los puntos del Plan Vive para aumentar la oferta de alquiler en Madrid. Entre las virtudes y defectos del proyecto, han señalado algunos de los puntos que podrían echar atrás la inversión.

El Plan Vive arroja rentabilidades ajustadas

Entre los inconvenientes encontrados, destaca el hecho de que sea la Comunidad quien elija a los inquilinos. Sin embargo, el riesgo de “okupación” y morosidad será soportada por los solicitantes. Además, las urbanizaciones contarán con instalaciones auxiliares cuyo mantenimiento no podrá repercutirse a los gastos de comunidad del inquilino. La falta de opciones para repercutir los costes de operación arrojan una rentabilidad del alquiler ajustada.

Las promotoras aseguran que con las condiciones actuales el rentabilidad del alquiler alcanzaría difícilmente el 4,5%. Aún con ello, las promotoras se han puesto manos a la obra para presentar su licitación. Aunque el breve plazo de 2 meses para la presentación está generando grandes problemas para garantizar la financiación. Y es que la fecha final para conseguir alguno de los lotes está fijada para el 22 de marzo.

Hay que señalar, que los detalles a tener en cuenta de cara a presentar licitación son numerosos. Hasta el punto de que los promotores deberán tener en cuenta hasta el número de socorristas en la comunidad de viviendas. Además del número de horas trabajadas o las de limpieza y conserjería.

Las principales condiciones del Plan Vive: mejorar la oferta de alquiler en Madrid pero, ¿Cómo?

Hablemos del plazo. La concesión de suelo público no es administrativa sino demanial. La Comunidad ha fijado un plazo de explotación de 50 años. Desde las promotoras los consideran insuficiente.

Por otro lado, consideran la concesión demanial y no administrativa como un riesgo jurídico. Desde los licitadores se esperaba una concesión administrativa. Una forma que aporta mayor seguridad y solvencia jurídica ya que iría acorde con la directiva europea.

Otras condición es que las construcciones deben finalizarse en 36 meses. Además, las grandes cantidades de inversión harán que las promotoras tengan que recurrir a grandes fondos institucionales.

¿Quién puede presentar licitación?

El licitador deberá acreditar su solvencia económica y su experiencia en la promoción de viviendas. Tanto en compra o en alquiler. De esta manera, deberá acreditar la experiencia en la construcción de al menos 500 viviendas, de forma conjunta durante los cinco últimos ejercicios. Y deberá acreditarla con una declaración responsable que incluya un listado con las promociones y número de viviendas realizadas en los últimos cinco años.

Para personas jurídicas, deberán presentarse las cuentas anuales de los tres ejercicios previos a la oferta, junto con el informe de auditoría. Además, tendrán en cuenta la cifra de negocios en la construcción de viviendas y de explotación en régimen de alquiler de viviendas. Esta cifra, durante los cinco últimos ejercicios anteriores a la oferta, no podrá ser inferior a 50 millones en el caso de construcción de viviendas. Y de tres millones para la del alquiler. Por otro lado, los solicitantes deben poseer unos recursos propios de 20 millones de euros.

El licitador puede presentar de forma individual o conjuntamente.  Para acudir a la licitación es necesario presentar una garantía provisional de 2.000.000 de euros. Independientemente de si se presenta a uno o a varios lotes. Esta garantía será confiscada si se retira injustificadamente la proposición antes de la adjudicación. Además, el adjudicatario provisional deberá conseguir una garantía definitiva. Ya sea en efectivo o mediante aval, la garantía debe alcanzar los 5.000.000 de euros por cada uno de los lotes que solicite y reciba.

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Riesgos y beneficios para ampliar la oferta de alquiler en Madrid

Las promotoras deberán asumir los costes de construcción. El total de inversión estimado para todas las parcelas es de 1.000 millones. Y de manera individual, cada lote abarca 1.700 viviendas de media y requiere una inversión de 180 millones. Estos volúmenes no pueden ser abarcados de manera individual por la gran mayoría de promotoras. Por lo que esperan recibir solicitudes de promotoras gigantes o conjuntas con fondos de inversión institucionales. Todo esto, además, significa que cualquier tipo de desviación o sobrecoste por imprevistos será soportada íntegramente por las promotoras. A esta posibilidad hay que añadirle que los costes de explotación, conservación y mantenimiento también serán soportados por los mismos. Además de la tributaciones correspondientes.

Todo solicitante deberá poder demostrar su solvencia y experiencia y contar con la financiación necesaria. Los licitadores presentarán informes que acrediten que disponen de la financiación para la construcción. En concreto, recibirá mayor puntuación aquel que, en cada lote, demuestre disponer un mayor porcentaje de los fondos.

Por desgracia, los bancos poseen dos meses para estudiar la viabilidad de estas operaciones. Y por consiguiente, será difícil encontrar bancos que avalen los riesgos con tan poco tiempo para estudiarlos.

Así, el informe de la comunidad la solvencia podrá ser demostrada mediante cartas de compromiso de financiación. Estas cartas son entregadas por las entidades financieras. En ellas deben quedar recogidos los máximos del importe de financiación, porcentaje de apalancamiento y condiciones. El banco deberá reconocer que conoce los detalles del informe de la Comunidad y que avala con seguridad al financiado.

Ampliar la oferta de alquiler en Madrid podría traer la ansiada bajada de precios. Pero aún hay demasiadas variables

Las promotoras asumirán la explotación de la obra completa. Esto incluye locales comerciales y plazas de garaje. Además podrán fijar libremente la renta mensual. Por otro lado, quienes ganen la licitación podrán transmitir la concesión. Aunque con consentimiento previo de la Comunidad de Madrid.

Para escoger a los ganadores, la Comunidad no se basa únicamente en criterios económicos. Al tratarse de una cesión, la comunidad tendrá en cuenta la oferta técnica. Es decir, el proyecto de construcción y explotación, eficiencia energética, sostenibilidad, etc. Cada apartado serán evaluado con un sistema de puntos que reparte el porcentaje entre las variables

Por supuesto, una de las variables más valoradas es el precio de la renta que se estipule. Premiarán las ofertas más asequibles sobre el alquiler máximo. Recordemos que el objetivo del proyecto es mejorar la oferta del alquiler en Madrid. Si bien los precio comienzan a bajar aún es un mercado tensionado.

El IBI y las tasas municipales podrán ser repercutidas al inquilino. Sin embargo, los gastos de la comunidad no podrán superar el 15% de la renta, o el 18% si la comunidad cuenta con piscina, garaje y jardín. Por otro lado, el riesgo de “okupación” y morosidad será asumido por las promotoras. Esto genera recelo entre los interesados, pues será la Comunidad quien elija a los inquilinos.

Continuaremos a la espera para ver el avance del  Plan Vive para mejorar el alquiler en Madrid

Aunque las promotoras pueden presentar proyectos a todos los lotes, únicamente podrán optar a dos. A excepción de que en alguno de los lotes solo exista su solicitud. Por lo general, recibirán los lotes en los que hayan presentado el proyecto más deseable y beneficioso.

En definitiva, el Plan Vive arroja una verdadera esperanza para mejorar la oferta de alquiler en Madrid. Por desgracia, aún se encuentran flecos a los detalles, especialmente en lo referente al riesgo de explotación. Veremos como en las próximas semanas se desarrolla el proyecto. Esperemos, que si bien no es un proyecto acorde a todas las necesidades, marque un precedente en el inicio de la colaboración público-privada.

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