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¿Alquiler turístico o residencial? Crisis sanitaria y cambio de tendencia

Ante la caída de la demanda de pisos turísticos, los propietarios proyectan sus inmuebles hacia el alquiler tradicional

La crisis sanitaria desatada por el coronavirus ha afectado desde el primer momento al sector turístico. La preocupación de contagio por parte de las personas, además de restricciones a la hora de viajar o la incertidumbre que aún se cierne sobre las fechas concretas en las que se produciría el final de la desescalada, esbozan un horizonte incierto para aquellos propietarios que se dedican al alquiler turístico.

En el momento en el que redactamos estas líneas, las fases en las que se viene produciendo la vuelta a la normalidad no son, ni mucho menos, una constante. Su vinculación con el desarrollo de la epidemia fuerzan a actualizaciones de la situación prácticamente cada semana dificultando cualquier tipo de planificación más amplia. Esto afecta tanto a inquilinos como arrendadores que se cruzan en un mercado de 186.000 viviendas en España según Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur)

 

¿Alquiler turístico con rebaja o pasarse al residencial?

 

Los costes de mantener un inmueble vacío, especialmente si tiene una hipoteca, pueden llegar a ser dolosos para los propietarios. En un entorno como el turístico donde además muchos rentistas viven en comunidades diferentes a donde se encuentra el inmueble, los riesgos son aún mayores debido a la ocupación y a la imposibilidad de desplazarse entre comunidades para controlar el estado del inmueble.

En el mercado encontramos dos tipos de respuestas para resolver esta situación. En primer lugar, encontramos un grupo de propietarios que han optado por una bajada de precios que permita captar demanda antes de dar por perdida la temporada. Fuentes del sector argumentan que el trasfondo es incluso mayor y que dicha bajada es un resultado lógico a la fuerte tensión de precios que veníamos observando en los últimos años. El problema de la bajada de precios se encuentra en el hecho que hemos mencionado sobre la incertidumbre que rodea en el corto plazo las restricciones de los movimientos de turistas nacionales e internacionales. En este sentido, como destaca nuestro responsable de negocio Raúl Pérez, “si bien una bajada de precios puede ser un atractivo, especialmente para los meses de temporada inmediatamente posteriores a julio y agosto, sigue habiendo una lógica prudencia a la hora de comprometer una reserva mientras seguimos afrontando la desescalada”.

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Cabe destacar que el período de gracia de plataformas especializadas en el sector como Airbnb en el que se hacían cargo íntegro del coste de las reservas que se veían comprometidas por el estallido de la crisis, finalizó el pasado mes de abril.  

Así pues, esta reorganización de la oferta para ofrecer un acceso más competitivo no está exenta de riesgo para los arrendatarios por lo que bien podría caer en saco roto especialmente si nos adentramos en el período estival sin tener avances concretos en la desescalada.

Llegamos de esta manera al segundo grupo de arrendadores que han decidido sacar sus inmuebles del mercado del alquiler turístico para readaptarlos a viviendas residenciales. Para muchos propietarios la rentabilidad de la modalidad turístico estaba francamente pareja a la del residencial y han visto en esta crisis la necesidad de disminuir su riesgo en la medida de lo posible. La cancelación del Mobile World Congress en febrero ya supuso un duro anticipo de lo que venía para muchos de estos propietarios.

Según datos de Transparent en Madrid ya son 1 de cada 4 inmuebles los que se han reconvertido a la modalidad residencial. Datos aún más llamativos son los de Barcelona donde la cifra sube a casi el doble, un 40%. Son datos que acompañan a caídas de la demanda en el mes de mayo que se acercan al 90%.

 

Cambio de tendencia

 

La pregunta que cabe hacerse llegados a este punto es si estos llamativos datos son una respuesta vinculada a la crisis mundial que el covid-19 ha generado o nos encontramos frente a un punto de inflexión. Como hemos mencionado, no son pocas las fuentes que llevaban tiempo avisando sobre un agotamiento en este tipo de sector. Las rentabilidades iniciales de los alquileres turísticos se habían aplanado tanto por una regulación específica cada vez más presente como por un aumento de la competencia.

Poco antes del estallido de la situación, los propietarios de plataformas de alquiler vacacional ya señalaban que para que les saliese rentable acogerse a este sector necesitaban unas tasas de ocupación mensuales superiores al 60%. Hablar de un cambio de tendencia definitivo o de una respuesta obligada por las crisis, pasa por responder a la pregunta de si en la “nueva normalidad” esas tasas son de nuevo alcanzables.

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