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Las dos caras de las ayudas para el alquiler: hacia el alquiler asequible

El debate sobre el sector del alquiler de viviendas se ve distorsionado ante las opuestas visiones de la Administración y el Sector Inmobiliario. Los planes de ayudas para el alquiler y la promoción del alquiler asequible podrían verse truncados ante la falta de consenso

En los últimos meses hemos visto como el debate para aunar esfuerzos público-privados en el sector del alquiler se presenta como la solución más deseable. Así, han llegado diferentes planes de ayudas para el alquiler que buscan conseguir el objetivo de administraciones e inmobiliarias: el alquiler asequible. Sin embargo, las posiciones de ambos agentes del sector no consiguen el consenso ideal. La futura Ley de Vivienda corre el riesgo de tensionar más un mercado ya de por sí atascado. Las inmobiliarias estipulan unas condiciones y premisas para mejorar el sector que parecen alejarse de los intereses administrativos.

Tensión dentro de la cúpula administrativa. Dos visiones opuestas en la forma conceder ayudas para el alquiler

Las discrepancias entre PSOE y Unidas Podemos sobre la nueva ley de vivienda están retrasando la resolución de las negociaciones. Evitan el plazo de aprobarla en el Consejo de Ministros de febrero para retomarla en marzo. Desde UP adelantan que se alargarán un mes más los plazos prometidos debido a la falta de “progresos”. Al mismo tiempo, el PSOE lanza declaraciones más optimistas.

Desde el Ministerio de José Luis Ábalos, a falta de recuperar la actividad laboral previa a la pandemia, esperan cumplir el plazo propuesto de las negociaciones. No obstante, como hemos dicho, la negociación está estancada. Especialmente en lo que refiere a exenciones fiscales para grandes tenedores. Esto es, propietarios con diez o más viviendas.

¿Las ayudas para el alquiler a propietarios fueron un fracaso en Portugal?

Por su parte UP busca negar las ayudas para el alquiler, vía exención fiscal, a grandes tenedores cuyos ingresos se hayan visto afectados por la bajada del precio del alquiler. Tanto es su empeño, que han “realizado informes” sobre la ineficiencia de estos recursos. Tomando como referencia su implantación en otros países. Esta referencia versa sobre “la experiencia de las bonificaciones fiscales en Portugal”. Declaran que este tipo de mecanismos fueron un fracaso en el país fronterizo a la hora de “dinamizar” los alquileres. Cabe destacar, que Portugal presenta un marco regulatorio completamente distinto al de España. Especialmente en lo referente a los contratos vitalicios de alquiler. Que si bien no han sido una idea “descabellada” erosionan las seguridad del propietario.

La buena noticia es que desde el Ministerio de Ábalos ponen sobre la mesa ayudas para el alquiler a propietarios. Unos mecanismos basados en bonificaciones y exenciones fiscales a quienes alquilen conforme al IPC. Y una mayor fiscalidad a quienes superen este índice. No obstante aún no se han concretado cifras de estas ayudas para el alquiler. Si bien si da la esperanza de que los “pequeños propietarios” quedarán fuera de la regulación del alquiler.

De igual modos no es la primera vez que morados y socialistas chocan en lo relativo a grandes tenedores. El último acuerdo permitió las ayudas para el alquiler a “grandes propietarios”. Consistía en una serie de compensaciones económicas a quien demostraran perjuicio económico. Siempre y cuando no tuvieran viviendas vacías.

Buscando culpables sin aportar soluciones reales

En sus declaraciones, Pablo Iglesias aseguró que hay “profundas discrepancias con el PSOE” en cuanto a la regulación del alquiler. Más concretamente, “llegar a una acuerdo no va a ser nada sencillo”. El vicepresidente declara que existen “presiones de las patronales inmobiliarias, no hacia el gobierno, sino hacia su vicepresidencia, para proteger sus intereses y especulaciones”. “Presiones” que buscan evitar la depreciación de sus activos.

Más adelante, veremos las propuestas de las “patronales inmobiliarias” y entenderemos las discrepancias dentro de las discrepancias. Por el momento, la nueva Ley de Vivienda posiciona como uno de los grandes debates dentro del Gobierno de coalición. Independientemente de los consensos a los que lleguen, la incertidumbre que genera la demora bien estaría tensionando el sector del alquiler tanto como la falta de oferta de viviendas. Carencia que desde la Comunidad de Madrid han querido tener en cuenta para los próximos tres años.

El principal objetivo de los morados en la negociación es frenar y condicionar estas ayudas para el alquiler a propietarios. Al mismo tiempo que buscan conseguir una mayor regulación de los desahucios. Desde el Ministerio de Vivienda aseguran estar trabajando “garantías legales y procesales” que protejan a las personas desahuciadas. Garantizando el derecho a una vivienda.

Respecto a lo mencionado, “vamos a ser muy cabezones” declara Pablo Iglesias. “Si alguien piensa que vamos a conformarnos con paralizar los desahucios solo hasta mayo, se equivoca”. Las intenciones de UP persiguen conseguir un “alquiler social” en el que los grandes tenedores estén involucrados. “Fomentando” el alquiler de sus viviendas vacías o reduciendo los precios en zonas tensionadas.

La falta de consenso genera tensiones e inestabilidad en el sector del alquiler

El adelanto del programa del Gobierno busca “fomentar el alquiler social a personas desahuciadas sin alternativa habitacional”. Además de “obligaciones extra a los grandes tenedores”. A todo ello hay que añadir la obligación de realizar un “informa del bienestar social” en caso de desahucio para que las administraciones puedan facilitar una alternativa habitacional.

Por otro lado, la nueva Ley de Vivienda promete traer “herramientas de contención y bajadas de precio”, tanto para los nuevos contratos como los existentes. Ajustando, previamente, de nuevo, el IPC. Todo ello con el objetivo de “contener subidas del precio del alquiler injustificadas. Tomando como referencia el precio del contrato anterior y acotando los incrementos a los casos permitidos por la nueva ley de vivienda”.

Pero, por suerte o por desgracia, cada comunidad tendrá autonomía para establecer su propio IPC. Los ayuntamientos podrán declarar de manera provisional y excepcional zonas tensionadas donde se hayan producido incrementos abusivos de la renta del alquiler.

El sindicato de inquilino y la ley de regulación del alquiler catalana

Ya lo vimos en anteriores entradas, como la intervención de los precios en Cataluña no es la mejor de las opciones. Si bien el precio del alquiler en Barcelona ha descendido, lo ha hecho como consecuencia natural de la coyuntura pandémica. Tanto en as zonas reguladas como en las “libres”.

El sindicato de inquilinos, colaboradores de la Ley de Alquileres de Cataluña, señalan que “da igual que los alquileres bajen porque en el futuro podrán volver a subir”. Buscan que “los alquileres elevados desciendan y se equiparen a los salarios reales”.

Actualmente, el TC admite a tramite el recurso frente a la ley catalana que ha presentado el PP. El sindicato de inquilino apremia para blindar la ley y que otras comunidades puedan intervenir los precios. Para el sindicato, las agencias inmobiliarias buscan tumbar esta ley sin tener en cuenta “las familias que se están beneficiando de esta regulación y un ataque a la autonomía y soberanía de las comunidades”.

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Las propuestas de ayudas para el alquiler de las inmobiliarias para conseguir el alquiler asequible

Aún con todo lo mencionado, el sector inmobiliario en España continúa despertando el interés de los grandes inversores. La evolución de la pandemia será lo que marque el “rumbo inmobiliario” en 2021. Y aunque existe liquidez en el mercado, el capital inmobiliario está en pausa.

Los bienes inmobiliarios mantendrán su valor refugio. Especialmente aquellos destinados a logística, digitalización, residencias de estudiantes y mayores así como el “coliving”. Entre los tipos de inmuebles que más interés suscitan están las torres de telecomunicación, centros de datos, logísticos y sanitarios. Pero también, la vivienda social y el alquiler asequible ha llamado la atención. El modelo build to rent que presenta rentabilidades estables en el medio y largo plazo.

El sector inmobiliario muestra interés por acercarse al modelo de alquiler asequible. Siempre que el gobierno cumpla una serie de condiciones que por el momento parece ignorar en su cúpula central. Una de estas condiciones son las ayudas e incentivos fiscales. Con ello buscan acceder a precios del suelo competitivos para ofrecer viviendas rentables sin renunciar a la calidad. Pero sobre todo instan a una revisión del marco legal de la vivienda que se aleje de la intervención regulatoria. Especialmente ahora que se están poniendo en marcha numerosos proyectos para el alquiler asequible que estiman multiplicar en los próximos años.

Si no hay rentabilidad y apetito inversor de nada sirven las ayudas para el alquiler

España corre el riesgo de no ser atractiva para los inversores. Barcelona ocupa el puesto 13 de ciudades más atractivas para invertir en el sector inmobiliario en Europa. Consecuencias de las intervención y la inestabilidad política. Madrid copa el puesto número 8. En 2020, aún también con sus discrepancias, Berlín ocupó el primer puesto por su mercado de alquiler de oficinas. Le siguieron París y Londres al ser mercados de gran liquidez inmobiliaria.

Desde el sector se ha criticado que España es el “único” país de Europa que protege a los “okupas”. Añaden, además, una normativa que “hiperregula” la vivienda. Desde el continente, consideran España un mercado inmobiliario interesante. Pero es un mercado que penaliza la innovación y el alquiler, a quienes tienen más de diez viviendas. Y, en añadido, equipara a deudores hipotecarios y de alquileres con “okupas”.

El modelo de alquiler asequible y el “build to rent” presenta un gran potencial en el mercado nacional. Pero para consensuar dicho potencial es necesario estabilizar el marco legal del sector. Un mercado del alquiler demasiado regulado genera el efecto opuesto al deseado. Reduce la oferta y genera una economía sumergida que corre el riesgo de vulnerar los derechos del uso de los inmuebles. Al igual, que Podemos y su “análisis” del sector portugués, el sector inmobiliario en España lleva años tomando como referencia las tensiones de Alemania y París. Claros ejemplos de las consecuencias del intervencionismo.

Si España quiere colocarse como uno de los mercado con mayor stock de viviendas de alquiler, debe construir dos millones de viviendas en 15 años. Para ello, será necesario que inmobiliarias y administraciones se sienten para negociar sus diferencias y aportar nuevas soluciones. Reales y acordes a las necesidades de ambos.

¿El alquiler asequible se puede conseguir sin ayudas para el alquiler a grandes tenedores?

En el sector inmobiliario, a diferencia de la cúpula de gobierno, las soluciones propuestas van en la misma línea. Apuestan por la colaboración público-privada. Siendo la parte pública la que debe suministrar el material inmobiliario. Ofrecer el suelo a precios que permitan viviendas con precios competitivos. A día de hoy, resulta complejo comprar suelo libre para alquiler asequible. El sector tiene la responsabilidad de poner en el mercado viviendas de calidad. Con servicios extra que mejoren la calidad de vida de los inquilinos. Pero para ello es necesario conseguir un mínimo de rentabilidad que sitúan en el 5%.

Solicitan, además, incentivos fiscales, ayudas directas para el pago del alquiler, pero únicamente a colectivos vulnerables. Para otros casos, se consideraría más útil ofrecer las ayudas directas a los propietarios como forma de garantizar su seguridad. En definitiva, toman de una manera más eficiente modelos como los de Portugal o París. Dónde se han construido medio millón de viviendas de alquiler asequible. Proponen, emplear parte de las ayudas de los fondos europeos para financiar estos proyectos, pero siempre que sean inmuebles asequibles.

Por último, desde el sector señalan un último problema a solucionar. La gestión del patrimonio inmobiliario. Buscar la manera de mejorar la eficiencia, la trasparencia y los servicios añadidos. Sostienen que a lo largo del año, los bancos estarán más interesados en financiar estos proyectos. No obstante, para ello habría que conseguir una mejora de la gestión. Actualmente, las entidades financieras mantienen posiciones prudentes. Y solo financian proyectos inmobiliarias y constructoras con amplia solvencia.

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