¿Cómo alquilar una habitación de mi casa?

¿Alquilar la vivienda al completo o por habitaciones? ¿Qué es más rentable? Descubre cómo alquilar una habitación y sus beneficios.

Alquilar una vivienda por habitaciones en vez de en su totalidad es una práctica que se extendía especialmente entre los jóvenes estudiantes como forma de compartir gastos. Sin embargo, en los últimos años, ha aumentado la cifra de personas mayores de 65 años con una vivienda (9% de la población) que ante la dificultad para llegar a fin de mes únicamente con sus pensiones, ha decidido alquilar una habitación de su vivienda para generar unos ingresos extra con los que mantenerse o afrontar deudas como las hipotecas.

¿Cómo alquilar una habitación?

Los primero que se debe señalar de esta modalidad de alquiler es que no tiene una regulación específica dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que queda recogida dentro del Código Civil. Se trata de un pacto menos guiado por la ley que deja más libertad de negociación a las partes.

Todo ello quiere decir que, por ejemplo, no hay ninguna norma que establezca una estancia mínima ni índices de precios. Su principal indicador, por tanto, son los precios del mercado. La duración del arrendamiento será la que pacten las partes y no habrá derecho a prorroga (salvo que se pacte lo contrario) como ocurre en el alquiler tradicional. Además, en caso de que la vivienda se venda, el contrato de alquiler podrá ser extinguido y el inquilino no tendrá derecho de adquisición preferente.

En el contrato para alquilar una habitación va implícito el uso de las zonas comunes (cocina, baños, etc.) de la vivienda, no obstante, conviene revisar bien el documento para ver las limitaciones de las mismas.

Los aspectos básicos y necesarios que debe recoger un contrato de alquiler de habitación son:

  • Qué habitación de la vivienda se alquila y su descripción.
  • Precio del alquiler y forma de pago.
  • Duración del contrato: sin mínimos ni máximos por ley, queda a decisión de las partes.
  • Servicios incluidos en el alquiler: usos y derechos de la cocina, teléfono, internet, etc. Así como el suministro energético y como se van a compartir los gastos de los mismos.
  • Si el inquilino puede subarrendar a su vez la habitación. De acuerdo con el Código Civil, si el contrato no índica nada sobre este aspecto, el arrendatario podrá subarrendar la habitación, previo permiso del arrendador.

En cuanto a su tributación, resulta algo más favorable que el alquiler tradicional. El arrendador debe declarar los ingresos de las rentas que perciba como rendimiento íntegro de capital inmobiliario, recogidos en el artículo 22 de la Ley 35/2006 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF).

No obstante, podrán aplicarse deducciones del 60%, resultado de restarse los gastos (IBI, basuras, intereses, etc.) si se declara la vivienda como uso habitual del inquilino. Conveniente incluir este aspecto en las clausulas del contrato.

En cuanto a los gastos de suministros, podrán ser declarados como deducibles en la proporción de los soportado por las partes. Es decir, si el inquilino es quien paga todos los gastos el propietario no podrá deducirlos en la declaración.

En relación con el rendimiento neto del capital inmobiliario, serán deducibles también los gastos destinados a la amortización del inmueble siempre que respondan a su depreciación efectiva. Estos gastos deben declararse de acuerdo a lo recogido por el artículo 23.1 B) de la Ley 35/2006 del 28 de noviembre del IRPF.

En el caso de que el contrato sea catalogado de carácter temporal, como es el caso de los pisos de estudiantes, el arrendador no podrá disfrutar las deducciones.

Por el lado de los inquilinos, al no tratarse de un alquiler completo no podrán desgravarse los gastos del mismo.

¿Alquiler solidario o mancomunado?

Al alquilar la vivienda a varios inquilinos existe la posibilidad de realizar un contrato único (solidario) para todas las partes o un contrato individual para cada uno de los arrendatarios (mancomunado). El primero queda regulado por los dispuesto en la LAU y el segundo (muy habitual en los alquileres por habitaciones) se encuentra bajo los dispuesto en el Código Civil y ya mencionado en el apartado anterior.

En el caso de utilizar un alquiler solidario, los inquilinos responden por igual ante los impagos de las rentas, es decir, si uno de ellos no abona su mensualidad la deuda se extiende a todos los arrendatarios. Además, si uno de los participantes abandona el piso, la renta no se adaptaría ni reduciría, se mantendría igual para el resto, que pasarían a asumir un incremento en su esfuerzo. En este tipo de contratos, el arrendador disfruta también de beneficios fiscales, entre los cuales, se podrán computar plenamente todos los gastos de la casa.

Por otro lado, en el alquiler mancomunado, los inquilinos responden de manera individual ante el propietario y su regulación y tributación es la dispuesta en el apartado anterior. Se hace especial hincapié en que si el propietarios quiere disfrutar de las reducciones fiscales, debe llegar a un acuerdo con el inquilino, que debe declarar la vivienda como uso habitual.

¿Cómo hacer un subarrendamiento?

El inquilino (a no ser que alguna clausula lo prohíba) tiene derecho a subarrendar una parte de la vivienda que tiene alquilada si el propietario le concede permiso para hacerlo y siempre de manera parcial, como queda recogido por la LAU.

A la hora de hacer un subarrendamiento se insiste en centrar los esfuerzos en obtener el permiso del propietario y en estudiar detenidamente el uso de las zonas comunes y con ello el compartir los gastos de suministro y vivienda que se generan.

El subarrendamiento es ilegal cuando:

  • Se realiza sin el consentimiento del arrendador principal.
  • Si el subalquilado se marcha y en su lugar llega otro nuevo sin que se haya avisado al propietario. Debe notificarse al arrendador la llegada del nuevo subinquilino para que éste pueda realizar un nuevo contrato y explicar las condiciones y clausulas.
  • Si la vivienda está destinada al uso turístico y no tiene los permisos correspondientes.

¿Dónde alquilar habitaciones?

De acuerdo a los datos de Fotocasa, las comunidades donde más búsquedas de habitaciones se realizan serían Madrid (21%), Andalucía (20%), Cataluña (15%), Comunidad Valenciana (9%) y País Vasco (3%). Solo Madrid y Cataluña acumulan el 36% de las búsquedas totales.

El centro de las ciudades es la zona donde más se concentran los intereses de los inquilinos, sin embargo, como veremos un poco más adelante, no es la zona más rentable para invertir en alquilar habitaciones, especialmente en Madrid.

Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca son las ciudades más caras donde alquilar una habitación, registrando un precio medio de 491, 410 y 378 euros. No obstante, el precio del alquiler de habitaciones ha descendido un 3,4% en Barcelona y un 4,2% en Madrid con respecto a 2018.

Los precios más bajos por ciudades los recogen Cáceres (159 €/mes) y Jaén (174 €/mes). Por comunidades autónomas, Extremadura es la más barata (171 €/mes), seguida de Castilla-La Mancha (197 €/mes), Galicia (212 €/mes) y Castilla y León (219 €/mes).

En cuanto al perfil medio de inquilino, el 80% se tratan de estudiantes o jóvenes profesionales entre 25 y 30 años. Y como arrendadores, recientemente han aumentado las cifras de personas entre 55 y 75 años que deciden compartir su casa con estos jóvenes.

¿Es más rentable, entonces, alquilar habitaciones?

Antes de responder a esta pregunta, señalar que para que el alquiler de habitaciones sea más rentable que el alquiler completo de la vivienda, se hace requisito indispensable que el inmueble tenga más de dos habitaciones, siendo cuatro la mejor opción para alquilar por partes. Menos de tres habitaciones supone reducir de manera segura la rentabilidad del alquiler si se decide realizar por habitaciones.

Por comunidades, el alquiler por habitaciones se hace rentable en todas excepto en Madrid y Cataluña. En caso de alquilar por habitaciones, en las grandes ciudades conviene analizar por distritos las zonas más rentables. Murcia, Vitoria, Córdoba, Alicante, Albacete y Valencia presentan unos rendimientos equilibrados indiferentemente de que opción se elija.

En Barcelona, a excepción del distrito de Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi donde se recomienda alquilar el inmueble completo, se encuentran rendimientos positivos por habitaciones, especialmente si la vivienda cuenta con cuatro. En el caso de contar con tres, se recomienda la modalidad únicamente en los distritos de Horta Guinardó, Nou Barris y Sant Andreu.

Para Madrid, si se cuenta con cuatro habitaciones, se recomienda evitar los distritos Centro, Chamartín, Chamberí, Moncloa, Salamanca y Tetuán. En el caso de contar con tres habitaciones, a los ya mencionados añadir Fuencarral, Hortaleza y Retiro. Para el resto de distritos, los rendimientos se hacen equiparables o superiores, pudiendo elegir con mayor comodidad la modalidad de alquiler que se desee.