Blog Avalisto – Cómo alquilar con seguro de impago en 2020 https://blog.avalisto.com Vas a alquilar tu inmueble pero te preocupa la morosidad y no sabes qué hacer si tu inquilino no paga. En el Blog de Avalisto te contamos qué es y cuáles son las claves del seguro de impago de alquiler en España Mon, 15 Mar 2021 09:46:10 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.5.4 https://blog.avalisto.com/wp-content/uploads/2020/10/cropped-favicon-2-32x32.png Blog Avalisto – Cómo alquilar con seguro de impago en 2020 https://blog.avalisto.com 32 32 Okupación: ¿Pueden okupar mi vivienda habitual? El caso de Enrique y Pilar https://blog.avalisto.com/okupacion-vivienda-habitual/ Mon, 15 Mar 2021 09:46:09 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5583 Continúan llegando nuevos casos de okupación. Esta vez, una sanitaria y un persona desempleada sufren la okupación de su vivienda.

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Okupación: ¿Pueden okupar mi vivienda habitual? El caso de Enrique y Pilar

Continúan llegando nuevos casos de okupación. Esta vez, una sanitaria y un persona desempleada sufren la okupación de su vivienda.

La respuesta es no (en principio). Las viviendas habituales están “mejor” protegidos y el delito se considera allanamiento de morada. Lo cual permite a las autoridades actuar en el momento. Pero si tienes una segunda residencia deberías preocuparte. La inseguridad jurídica que rodea a los propietarios de una vivienda no es una novedad. En anteriores entradas veíamos como los datos de okupación no reflejan la realidad de los propietarios. Y al mismo tiempo emborronan la imagen del inquilino, perjudicando el acceso al alquiler de una vivienda.

La última noticia llegó a penas unos días, una sanitaria y un propietario actualmente sin empleo han sido víctimas de okupación. Los asaltantes son un grupo de okupas que acceden a las viviendas a través de la venta trepando por la fachada de los edificios. El particular modo con el que los okupas acceden a las viviendas ha hecho saltar las alarmas y acrecienta aún más la inseguridad. Ni las alturas son ya una defensa frente a la okupación.

Una okupación de altura

Enrique y Pilar son las nuevas víctimas de otro caso de okupación que se suma ya a la oleada que viene creciendo desde 2015. Ambos vivían en Alicante. Con esfuerzo habían comprado un piso que tuvieron que dejar porque a Pilar la habían contratado en un hospital de Galicia como auxiliar de enfermería. El traslado les obligó a poner su vivienda a la venta. Colgaron un cartel en su vivienda: “Se vende”. Entonces, comenzó todo.

La historia de Enrique y Pilar ha llegado a alcanzar las esferas públicas de la mano de Ciudadanos. Y, aunque el matrimonio quiere que el dolor que han vivido se conozca, prefieren guardar el anonimato porque temen represalias. Su miedo se debe a que han descubierto que “están abandonados y que la ley no los protege”.

Después de lanzar su vivienda al mercado, en menos de un mes, recibieron la llamada de sus vecinos. “Hay gente en el balcón de tu casa, Enrique” le anunciaron. Los okupas habían escalado por la fachada del edificio hasta la segunda planta. Entraron en la vivienda del vecino del matrimonio, desvalijaron el piso y robaron los muebles, trasladándolo al piso de Enrique y Pilar.

La particularidad del caso ha hecho que los medios apoden a estos sujetos como los “Spiderman Okupas”. Actuaron a plena luz del día y cambiaron la cerradura de la vivienda en el momento. En concreto, se trata de un grupo de asaltantes de nacionalidad marroquí, organizados, que asaltaron ambas vivienda y una vez instalados dieron acceso al resto de su familia. Niños incluidos.

La inseguridad del propietario frente a la okupación

Todo estaba preparado hasta el más mínimo detalle. La policía contactó a Enrique y le informó de que la vivienda pertenecía ya a los okupas. “Es el momento de buscar un abogado para demandarlos por lo civil”. Enrique y Pilar contrataron a un abogado, con un desembolso inicial de 1.400 euros, estando Enrique actualmente en paro.

Tanto la policía como los abogados informaron al matrimonio sobre los métodos habituales empleados en estos casos de okupación. Los okupas, conocedores de que, si el propietario llama a la policía en menos de 48 horas, pueden ser desalojados, se preparan para demostrar que “han hecho morada” y evitar la entrada de las autoridades.

Los okupas entran a la vivienda preparados con todo el material. En seguida colocan fotografías familiares en las estanterías. Cuelgan su ropa en perchas en los armarios e incluso llevan los pijamas puestos debajo del abrigo. Además, si son hábiles, entran en la vivienda con ollas llenas de comida caliente. Están organizados, okupan la vivienda y lo preparan para aparentar que han estado viviendo allí por una temporada. Entran con los niños y cambian la cerradura en pocos minutos.

Una okupación premeditada y organizada

El método utilizado por los okupas en Alicante llama la atención por su premeditación. La zona en la Enrique y Pilar tiene su vivienda es habitual del alquiler vacacional. Se tratan de segundas viviendas dedicadas especialmente al alquiler turístico que han sido okupadas por asaltantes, esencialmente, de origen marroquí. Estos okupas aprovechan la inseguridad jurídica que envuelve el delito de okupación y sobreviven gracias a las ayudas de los servicios sociales.

Estos individuos destrozan los buzones de las residencias. Al cabo de un tiempo vuelven y comprueban los buzones que han sido arreglados. Si alguno continúa destrozado significa que la vivienda está vacía o el propietario vive fuera de la ciudad. Señalan la vivienda como objetivo y la asaltan en grupo, organizados, sin esconder sus intenciones.

Los okupas vigilan la vivienda de cerca, incluso llegan a informar a los vecinos de cuál es su objetivo. Vigilan por turnos si los propietarios abandonan la vivienda con maletas y esperan el momento oportuno. Sin ocultarse, llegando a vigilar delante del mismo propietario.

¿Qué siente el propietario cuando okupan su vivienda?

Cuando Enrique y Pilar empezaban a asimilar la situación la abogada les informó de las posibilidades. Teniendo en cuenta que los okupas asaltaron la vivienda trepando existía la posibilidad. Si alguno de ellos se había lesionado en el proceso podrían denunciarles al declarar que la lesión se había producido dentro e la vivienda. El matrimonio tendría que indemnizar a los okupas al convertirse en inquilinos de pleno derecho. Los amplios trámites y tiempos que acarrean estas situaciones obligan a los propietarios a cumplir con las garantías constitucionales mientras dure la okupación.

Enrique, impotente, pensó en ir a desalojar a los okupas él mismo. La abogada le advirtió que la policía podría acabar deteniéndole. “Quería ir aunque fuese a pitar bajo el balcón durante toda la noche”. Pero su abogada comunicó que los okupas podían denunciarle entonces por acoso.

El matrimonio comprobó de primera mano la frustración de los delitos de okupación. Llegaron a arrepentirse de haber llamado a la policía. Su abogada les informó de que si no se ponían en contacto con las autoridades lo harían los okupas. Si estos firman un atestado de la okupación declaran que viven en la vivienda okupada. Así, consiguen empadronarse y dejar al propietario de la vivienda sin ninguna oportunidad. Si el propietario no denuncia, los okupas llaman a la semana a la policía e informan de que han okupado la vivienda. De esta manera, quedan protegidos y si tratas de acceder al inmueble te graban con el móvil y la policía no tarda en aparecer para detenerte.

Los 16 meses que Enrique y Pilar jamás olvidarán

El calvario del matrimonio alicantino duró 16 meses. En ese tiempo, los vecinos les informaban de que los okupas estaban realquilando su vivienda. “No deja de subir y bajar gente todos los días”. La pareja alicantina que vive de alquiler en Galicia recuperó su vivienda después de más de un año y tres notificaciones judiciales de desalojo.

Los asaltantes abandonaron la vivienda y Enrique y Pilar cambiaron la cerradura por 121 euros e instalaron una alarma el mismo día. La abogada les había advertido que no basta solo con echar a los okupas. Diez minutos después de haber sido desalojados, los okupas pueden entrar y volver a empezar todo el procedimiento.

Los propietarios recuperaron la vivienda totalmente destrozada. Pilar es sanitaria en un hospital de Galicia y Enrique está en paro actualmente. No pueden permitirse la reforma por lo que se han visto obligados a vender la vivienda por un precio “regalado”.

El miedo y la frustración ha hecho que el matrimonio no puedan fiarse de nadie. En España no hay defensa de la propiedad privada. A las inmobiliarias se están sumando personas que venden las llaves de las viviendas a los okupas. “No tenemos el piso ni en la web ni en un portal inmobiliario”, declaró Enrique al periódico Libre Mercado que aún habiendo recuperado su vivienda, se enfrenta ahora a las consecuencias de la okupación que no conocemos.

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Impuesto de sucesiones o donaciones ¿Cuánto cuesta heredar o donar una casa en 2021? [PARTE 2] https://blog.avalisto.com/impuesto-de-sucesiones/ Wed, 10 Mar 2021 10:46:18 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5561 Todo lo que debes saber sobre el impuesto de sucesiones. ¿Cuánto cuesta heredar o donar una vivienda en España en 2021? [PARTE 2]

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Impuesto de sucesiones o donaciones ¿Cuánto cuesta heredar o donar una casa en 2021? [PARTE 2]

Segunda parte del desglose del impuesto de sucesiones o donaciones en España. Descubre cuánto pagas al heredar o donar una vivienda en España en 2021

Continuamos detallando por comunidad autónoma los requisitos y características del impuesto de sucesiones o donaciones. Puedes consultar la primera parte que abarca Madrid, Cataluña, Andalucía, Baleares, Extremadura, Valencia, Castilla y León y Castilla-La Mancha.

El impuesto de sucesiones o donaciones en Murcia

En Murcia, se aplica el impuesto de sucesiones o donaciones a beneficiario de una vivienda habitual situada en Murcia o bien una cuantía destinada a adquirir o construir una vivienda. El donatario tiene derecho a una reducción del 99% sobre el valor real de la vivienda habitual o la cantidad recibida, con un límite de 150.000 euros. Un exceso sobre el valor real o la cuantía tributa con un tipo fijo del 7%. Los requisitos a cumplir son:

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Por otro lado, ¿qué pasa si la donación consista en el suelo habilitado para la construcción o la cuantía destinada a obtenerlo? La reducción es del 99% sobre el valor real con un tope de 50.000 euros. En el caso de exceder el valor real del inmueble sobre la cuantía, tributa igualmente a un tipo fijo del 7%. Serán necesarios los siguientes requisitos:

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¿Cómo es el impuesto de sucesiones y donaciones en Canarias?

El impuesto de sucesiones o donaciones en Canarias, al igual que en el resto de comunidades, se aplica tanto al inmueble como a la cuantía donada. Las reducciones del 85% se aplican a descendientes o adoptados menores de 35 años , con un límite de 24.040 euros. Si el sujeto de donación tiene una discapacidad de un 33% o superior la reducción será del 90% con un tope de 25.242 euros. En la misma línea, si el grado de discapacidad es del 65% o superior, la reducción será del 95% con un techo de 26.444 euros. Los requisitos necesarios para disfrutar de las reducciones son:

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Donar o heredar una vivienda en la Rioja

En La Rioja, las bonificaciones del impuesto de sucesiones o donaciones se aplican sobre el valor real del inmueble. Para una vivienda habitual con valor de 150.253 euros la bonificación es del 100%- Sin embargo, con un valor entre 150.253 y 180.304 euros, desciende hasta el 80%. Entre 180.304,01 y 210.354 euros, el 60%. De 210.354,01 a 240.405, el 40%. La siguiente franja, 240.405,01 a 270.455 euros, el 20%. Y, finalmente, de 270.455,01 a 300.500 euros la deducción es del 10%. Para valores superiores al último no es aplicable la deducción.

Por otro lado, si la donación consiste en el dinero necesario para adquirir una vivienda habitual, la deducción es del 100%. Siempre y cuando, los participantes tengan su residencia habitual en La Rioja, al menos durante los cinco años previos a la donación.

El impuesto de sucesiones o donaciones en Aragón

El impuesto de sucesiones o donaciones en Aragón recibe una reducción del 100%. Aplicable a donaciones a hijos de una vivienda habitual o el dinero necesario para adquirir una. Para ello, será necesario cumplir las siguientes condiciones:

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Las donaciones destinadas a cónyuges e hijos también reciben una reducción del 100% de la base imponible en función de los siguientes criterios:

Existe otro tipo de bonificación que de ser aplicada en los cinco años previos a la donación impedirá aplicar las reducciones previamente mencionadas. Esta bonificación del 65% podrán aplicarla los cónyuges e hijos en la cuota tributaria derivada de adquisiciones lucrativas inter vivos. Siempre con un tope de 500.000 euros. Para calcular este límite, se toma valor real de las donaciones realizadas en los cinco años previos.

Donaciones en Cantabria

En Cantabria, a reducción será del 99% en la donación de la vivienda habitual del beneficiario siendo descendientes o adoptados. Con un límite sobre el valor real de la vivienda de 200.000 euros. Si la donación es un terreno para construir una vivienda habitual, la reducción será del 99% pero con un tope de 60.000 euros del valor real del terreno.

Las reducciones del 99% son aplicables a cónyuges o parejas, también con un límite de 200.000 euros fijado por el valor real de la vivienda.

En el caso de que la donación sea monetaria (descendientes, adoptados, cónyuges o parejas de hecho) la reducción es del 99% con un límite de 100.000 euros. Si el dinero se destina a la adquisición de un terreno para construir es aplicable la misma bonificación con un techo de 30.000 euros.

El impuesto de donaciones en Asturias

La donación de dinero para la compra de una vivienda habitual que tenga la consideración de protegida está bonificada al 95%. Debe encontrarse dentro del Principado de Asturias y tiene un límite de 60.000 euros (120.000 euros si hay discapacidad). Sólo podrán disfrutar de este beneficio los donatarios descendientes del donante menores de 35 años o con discapacidad igual o superior al 65%. Además, debe estar formalizada en escritura pública. La vivienda debe adquirirse seis meses antes del devengo del impuesto de sucesiones o donaciones. A todo ello, hay que sumarle que la casa debe permanecer en propiedad del donatario al menos cinco años.

Galicia y el impuesto de donaciones

En Galicia, la bonificación es del 95% para la donación de dinero destinada a adquirir una vivienda habitual a favor de hijos y descendientes. Se deben cumplir los siguientes requisitos:

  • El donatario debe ser menor de 35 años, o mujer víctima de violencia de género.
  • En el primer caso debe tratarse de la adquisición de su primera vivienda habitual. En el segundo, no debe ser titular de otra vivienda. 
  • El importe de la donación no debe superar los 000 euros. El descendiente debe comprar una vivienda en Galicia en el plazo de seis meses tras la donación.

Impuesto de donaciones en Navarra

En Navarra, el impuesto de sucesiones o donaciones, para cónyuges o parejas tiene un tipo reducido del 0,8%. Para el resto de parentesco, el tipo varía entre el 0,8% y el 8%. Más detalladamente, se aplica a descendientes o ascendientes en línea recta por consanguinidad, adoptantes y adoptados.

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Fuente: Portal Idealista

Impuesto de sucesiones o donaciones en País Vasco

El impuesto de sucesiones o donaciones en País Vasco varía dependiendo de la provincia. Así, encontramos que en Álava:

  • La donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 212.242 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación.

En Vizcaya:

  • La donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 212.242 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación. Esta reducción sólo opera hasta la cuantía establecida en el mismo.

En Guipúzcoa:

  • La donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 207.112 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación.

 

Con el País Vasco terminamos de detallar las particularidades del impuesto de sucesiones o donaciones. Si quieres conocer los detalles del resto de comunidades, visita la primera parte de esta entrada en blog Avalisto y descubre cuánto cuesta donar o heredar una vivienda en España en 2021.

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Impuesto de donaciones: ¿Cuánto te cuesta donar una casa en 2021? [PARTE 1] https://blog.avalisto.com/impuesto-de-donaciones/ Tue, 09 Mar 2021 11:05:01 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5516 Todo lo que debes saber sobre el impuesto de sucesiones o impuesto de donaciones en cada Comunidad Autónoma

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Impuesto de donaciones: ¿Cuánto te cuesta donar una casa en 2021? [PARTE 1]

Todo lo que debes saber sobre el impuesto de donaciones en cada Comunidad Autónoma

Tanto si heredas una casa como si la donas o traspasas, el acto esta sujeto al impuesto de donaciones. Este impuesto es variable y depende de cada Comunidad Autónoma. En el caso de que lo que se done sea dinero en metálico para la compra de una vivienda, el impuesto de sucesiones a aplicar depende de la residencia habitual. Es decir, se cobrara el impuesto de donaciones de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda habitual del donatario, previa a la compra.

El cálculo del impuesto de donaciones depende en gran medida del grado de parentesco entre los participantes. También debemos tener en cuenta el patrimonio existente, previo a la donación, del beneficiario. A mayor patrimonio más elevado es el impuesto. Siguiendo en la misma línea, las donaciones entre padres e hijos se benefician de reducciones y bonificaciones. De tal manera que, cuanto más amplio sea el grado de parentesco más impuesto de donaciones habrá que pagar.

Otros impuesto a pagar al recibir una vivienda por donación

Por otro lado, el beneficiario deberá pagar el impuesto de plusvalía municipal si recibe un inmueble donado. A excepción de que se pueda demostrar que la vivienda recibida tiene un valor actual inferior al adquirido. Es decir, la vivienda vale ahora menos de los que has pagado por ella.

En la misma línea, el donatario también deberá pagar el impuesto de bienes inmuebles (IBI), al convertirse en el propietario de una vivienda. También, el donante, deberá pagar el IRPF dado que no ha vendido el piso, sino que lo ha “regalado”. Si al donar la vivienda, se obtiene un beneficio procedente de la diferencia del valor de adquisición con el valor real en el momento de la donación, dicho beneficio deberá ser declarado. Con un importe entre el 19% y el 23%, dependiendo del beneficio obtenido.

Impuesto de donaciones en Madrid

En el caso de que la donación se haga entre descendientes (padres, hijos), cónyuge o ascendiente y adoptados, habrá una bonificación del 99%. Es decir, solo deberás pagar el 1% de impuesto sobre sucesiones.

Si la donación se ha realizado a partir 1 de enero de 2019, entre tíos y sobrinos (colaterales de tercer grado por consanguineidad) la bonificación es del 10%. Y entre hermanos, alcanza el 15%.

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Impuesto de donaciones en Cataluña

En Cataluña, la bonificación por la donación de una vivienda primera o habitual es del 95% del importe de la vivienda o el dinero recibido para adquirir una. La reducción máxima será de 60.000 euros. En el caso de tener una discapacidad del 65%, la reducción alcanza hasta los 120.000 euros. Si la donación consiste en el dinero para adquirir la vivienda, la reducción puede aplicarse a las donaciones realizadas en los tres meses previos a la compra de la vivienda.

Además, la donación debe hacerse en escritura pública para declarar que el objeto a donar es una vivienda habitual. Si se trata de dinero donado, la escritura de la vivienda se otorgará en un mes desde la recepción del dinero y el beneficiario no puede ser mayor de 36 años. A excepción de discapacidades iguales o superiores al 65%. También, la base imponible de la declaración de la renta no puede ser superior a 36.000 euros.

El impuesto de donaciones en Andalucía

La reducción es del 99% de las cuantías donadas a descendientes para la compra de una vivienda habitual. La base máxima es de 120.000 euros para jóvenes menores de 35 años. Aumenta a 180.000 euros para discapacidades iguales o superiores al 33%.

Si la donación es monetaria y no el inmueble en sí no se aplicarán las reducciones.

Donar una vivienda en Baleares

En el caso del impuesto de donaciones de Baleares hay que diferenciar dos casos incompatibles entre sí. Si la donación es una vivienda habitual, destinada a hijos o descendientes, menores de 36 años o con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65% y psíquica del 33% o más, la reducción es del 57% sobre el valor real de la vivienda. Para ello, deben cumplirse una serie de requisitos:

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Si la donación es monetaria y destinada a la compra de una vivienda, de padres a hijos (y otros descendientes), el beneficiario tendrá una reducción del 57% si:

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La base máxima de reducción es de 60.000 euros. En el caso de existir grado de discapacidad aumenta a los 90.000 euros.

Impuesto de donaciones en Extremadura

En el caso de Extremadura también hay dos casos. En primer lugar, tenemos una reducción del 99% del importe donado para la adquisición de una vivienda habitual. Aplicable a hijos y descendientes, mayores de edad o menores emancipados con un límite de 122.000 euros. Los requisitos necesarios son:

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Si la donación es la vivienda (que debe ser habitual para el beneficiario) se aplica una reducción del 99% sobre el valor neto de la vivienda. Con un tope de 122.000 euros. Los beneficiarios son los mismos que en el primer caso y los requisitos son:

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Impuesto de donaciones en Valencia

En el impuesto de donaciones en Valencia no hay reducciones entre padres e hijos y abuelos y nietos si estos han fallecido antes de la donación. Si la vivienda donada tiene un valor de 200.000 euros, la reducción es de 100.000 euros con una base imponible de 150.000 euros. Sobre este importe de aplica el impuesto de sucesiones. En el caso de que el dinero donado sea inferior a 100.000 euros no se aplica impuesto de donaciones. Este tope de 100.000 euros es acumulable durante cinco años.

Si se trata de un descendiente menor de 21 años, la reducción es de 100.000 euros más 8.000 euros por cada años hasta cumplir los 21. Hasta un máximo de 156.000 euros. Los requisitos son:

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Si el beneficiario tiene discapacidad, la reducción es de 120.000 euros y de 240.000 euros si el porcentaje de minusvalía es igual o superior al 65%. También para discapacidades psíquicas con un grado igual o superior al 33%.

Existe otro tipo de reducción del 95% hasta 60.000 euros para mujeres victimas de violencia de género. Los requisitos son:

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Donar en Castilla y León

La reducción del impuesto de donaciones en Castilla y León es del 99% dependiendo la categoría del beneficiario. Se trata de ascendientes, adoptantes o familias que hayan realizado un acogimiento permanente o preadoptivo. Los requisitos serán:

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La reducción se aplicará hasta ciertos importes máximos. De manera general hasta 180.000 euros. Si la persona es posee una discapacidad igual o superior al 65% el tope aumenta hasta 250.000 euros.

Impuesto de donaciones en Castilla La Mancha

En Murcia, los beneficiarios (descendientes, ascendientes y cónyuges) pueden aplicarse una reducción del 95% en los siguientes casos:

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Los requisitos que deben darse son:

  • La sucesión debe registrarse en la escritura pública. Además debe constar el origen y situación de la vivienda.
  • El beneficiario deberá mantener la vivienda en su patrimonio durante cinco años después de la fecha de devengo del impuesto

Por otro lado, existe una reducción del 95% si el beneficiario posee una discapacidad del 65% o superior.

Impuesto de donaciones en España en 2021

En la próxima entrada continuaremos detallando el impuesto de donaciones en España en las comunidades restantes. Es decir, Murcia, Canarias, La Rioja, Aragón, Cantabria, Asturias, Galicia, Navarra y País Vasco. Mantente al día de las noticias del blog avalisto. Muy pronto todo lo que debes saber sobre el impuesto de sucesiones en España al completo.

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La nueva Ley de Alquiler de 2020 (aunque ya estemos en 2021) https://blog.avalisto.com/nueva-ley-alquiler-2020/ Wed, 03 Mar 2021 11:11:38 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5505 El debate sobre la nueva Ley de alquiler de 2020 (aunque estemos en 2021) continúa generando fricciones entre los socios del Gobierno que desembocan en medidas poco consensuadas.

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La nueva Ley de Alquiler de 2020 (aunque ya estemos en 2021)

El debate sobre la nueva Ley de alquiler de 2020 (aunque estemos en 2021) continúa generando fricciones entre los socios del Gobierno que desembocan en medidas poco consensuadas.

A día de hoy, continuamos a la espera de que llegue la nueva ley de alquiler de 2020. Sí, aunque estemos en 2021. La ley comenzó a plantearse seriamente el año pasado. Desde entonces hemos visto un poco de todo. Madrid y Valencia proponen planes de inversión, en vivienda para el alquiler asequible, más realistas. Unos planes que buscan ampliar la oferta de viviendas de alquiler a un precio asequible. Y lo mejor de todo, en principio, buscan la colaboración público-privada con el sector inmobiliario. Por otro lado, las presiones desde Podemos se siguen haciendo notar. Buscan una ley similar a la de Cataluña que limite directamente el precio del alquiler. A día de hoy, ¿en que punto se encuentra el debate?

Fricciones en el Gobierno por la nueva ley de alquiler de 2020

PSOE y Podemos llegaron a un acuerdo para aprobar los Presupuestos Generales de 2021. Este acuerdo, implícito y en letra pequeña, aseguraba un plazo de tres meses para regular los alquileres. Principalmente, esta regulación iría destinada al precio y solo en zonas tensionadas.

Debemos tener en cuenta que, como reacción a la crisis pandémica, las rentas del alquiler comenzaron su descenso de forma natural el año pasado. Esto debería frenar las intenciones intervencionistas o relajarlas. Sin embargo el debate se recrudece según avanzan los días.

La elaboración de la nueva ley de alquiler de 2020 (o ley de vivienda) se ha llegado a aplazar en dos ocasiones. Podemos, insta a PSOE a llegar a un acuerdo temprano y les acusa de no estar siendo proactivos a alcanzar un consenso. La intención de Podemos es establecer un control de los precios del alquiler similar o igual al de Cataluña.

Desde PSOE, el Ministro de Transportes, José Luis Ábalos, declara que prefieren tener una actitud más relajada. “Animar” al propietario a destinar su vivienda al alquiler e incentivarlos fiscalmente a alquilar por debajo de los precios marcados. Esta propuesta se encuentra en fase de análisis dentro del Ministerio de Hacienda para su futura implantación.

Ábalos rechaza incluir la regulación de precios en la nueva ley de alquiler de 2020

Queda claro que el consenso entre partidos sobre la mejora del mercado del alquiler está lejos de producirse. Por su parte, Ábalos rechaza regular los precios del alquiler de manera directa. Declara que ese tipo de mecanismos podrían generar la detracción del sector del alquiler. Provocar que esas viviendas acaben en venta y no alquiladas. “Es más eficaz promover que imponer” declara.

A todo ello, añade que, para mejorar la oferta, insta a las administraciones públicas a centrarse en la vivienda. De tal manera que la responsabilidad no recaiga únicamente sobre el particular. En un claro mensaje a sus socios de gobierno ha pedido relajación en la redacción de la ley.

Las respuesta de Podemos no se hicieron esperar. Pablo Iglesias, durante el acto de ceremonia del aniversario del 23F abordó el tema. “Es un error tensionar al Gobierno planteando que se puede incumplir un acuerdo o que se puede traicionar la palabra dada. Nosotros vamos a ser leales al Gobierno de coalición”.

Incentivar, no imponer

Ante el debate friccionado, la Ministra de Hacienda, María Jesús Montero, se posicionó a favor de Ábalos. “El Ministerio de Transportes nunca se ha desligado de su compromiso por combatir los precios abusivos en el sector del alquiler. La discusión está en cuáles son los mecanismos apropiados para ello”. Desde PSOE buscan regular el mercado del alquiler con herramientas acordes a la legalidad. “Todas las medidas encaminadas a la vivienda como un derecho social también deben respetar lo pactado en la constitución en cuanto a la propiedad privada”. Son necesarias medidas que respeten los derechos de propietarios, inquilinos e inversores.

En relación a las ley de Cataluña para la regulación de precios del alquiler en zonas tensionadas. “Debemos basarnos en la experiencia de otros países y autonomías. Con la intención de evitar efectos no deseados y evitar una contracción del alquiler”.

En efecto, son buenas noticias. Declaraciones que parecen haber escuchado las opiniones de los expertos del sector inmobiliario. Como venimos contando en el blog desde hace meses. Son muchos los expertos inmobiliarios, economistas e inversores internacionales que han alertado sobre las consecuencias para la oferta de limitar el precio del alquiler. Una reducción de la oferta de alquiler, la evolución favorable de los precios y el desarrollo de la economía sumergida. Todo ello consecuencia de reducir la seguridad jurídica del propietario.

¿Qué dice el acuerdo para la elaboración de la nueva ley de alquiler de 2020?

Desde finales de 2019, Pedro Sánchez y Pablo Iglesias pactaron empezar las negociaciones para la nueva ley de alquiler de 2020. A día de hoy, año 2021, continuamos esperando. Y es que en sus propuestas sin detallar, Podemos exige “poner techo a las subidas abusivas del alquiler en las zonas declaradas como tensionadas”. Está claro, que tras haber sido declarado como inconstitucional la ley de Cataluña, el Gobierno busca ser prudente en la materia.

Lo que sabemos de las propuestas de Podemos se resumen en unos breves párrafos. Escasos y con más predisposición a la incertidumbre que la solución.

  • Impulsaremos las medidas necesarias para poner techo a las subidas abusivas del alquiler en zonas tensionadas. Autorizaremos a las comunidades y ayuntamientos a establecer un índice de precios de acuerdo a la metodología y revisable. Siempre de la mano del Índice de precios del alquiler redactado por el Sistema Estatal. Aseguramos tener en cuenta las comunidades que ya tengan definido un sistema de referencias. Lo evaluaremos y agilizaremos su puesta en marcha.

“Poner techo a las subidas abusivas del precio del alquiler en zonas tensionadas”

  • Los ayuntamientos tendrán libertad para, de acuerdo a los informes que presenten, declarar una zona urbana como tensionada. Para declarar una zona como tensionada, debe darse prueba de las subida abusiva y sostenida en el tiempo de las rentas del alquiler. Para ello, debe darse prueba de que el derecho a la vivienda habitual está siendo limitado.
  • Los índices de precio tendrán como objetivo permitir a los ayuntamientos congelar las subidas abusivas de precios. Y de esta manera evitar la contracción de la oferta.

En un principio, previamente a la crisis del Coronavirus, Ábalos se mostró favorable al control de precios del alquiler. No obstante, tras la pandemia, el acuerdo quedó paralizado. Desde entonces, hemos podido observar cómo, de manera natural, a causa de la crisis, los precios de las rentas de alquiler han comenzado a descender. Desde mayo de 2020, el precio del alquiler ha descendido un 16,8% en Barcelona y un 11,9% en Madrid. Continuando con descensos más suaves en el resto de comunidades.

Lo último que se sabe sobre la nueva ley de alquiler de 2020

En las últimas semanas, han llegado noticias de la respuesta de Podemos. Ahora, a parte de limitar el precio del alquiler, buscan imponer “algún tipo de impuesto” a las viviendas vacías. Independientemente de que pertenezcan al particular o al gran tenedor. Buscan “incentivar” su salida al mercado del alquiler.

A consecuencia de la dificultad para acceder a una vivienda, ya sea compraventa o alquiler, pone sobre la mesa estas cuestiones. No obstante, recordemos la entrada sobre la okupación. Al igual que no hay datos actualizados sobre las cifras de okupación (los últimos son de 2011), tampoco hay un análisis detallado de la vivienda vacía en España. No podemos saber exactamente cuántas viviendas vacías hay ni dónde se encuentran. En principio, hablamos de que al haber grandes extensiones despobladas en el territorio español, esas viviendas abandonadas engordan la cifra.

Otra medida que los morados buscan imponer es obligar al gran tenedor a dedicar el 30% de propiedad al alquiler social. A día de hoy, Ione Balerra, Secretaria de Estado para la Agenda 2030, es la elegida por Iglesias para continuar con las competencias sociales. En el caso de Vivienda, se encuentra el Secretario General David Lucas. Quien ya declaró para Idealista, que “la mejor política para reducir el precio es aumentar la oferta”.

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El alquiler residencial en máximos: Valencia invertirá 8 millones en alquiler asequible https://blog.avalisto.com/alquiler-asequible-valencia/ Mon, 01 Mar 2021 09:49:07 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5495 El interés inversor en alquiler residencial supera ya al alquiler de oficinas. A los nuevos planes de vivienda se suma la iniciativa de Valencia que destinará 8 millones a ampliar el parque de alquiler asequible

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El alquiler residencial en máximos: Valencia invertirá 8 millones en alquiler asequible

El interés inversor en alquiler residencial supera ya al alquiler de oficinas. A los nuevos planes de vivienda se suma la iniciativa de Valencia que destinará 8 millones a ampliar el parque de alquiler asequible

Crece el apetito inversor por el alquiler residencial de viviendas. En anteriores entradas contemplábamos los planes de vivienda en Madrid. Ampliar el parque de viviendas de alquiler asequible y facilitar el acceso a una vivienda digna a un precio justo y adecuado son los objetivos de en materia de vivienda de las administraciones. A estos planes se suma ahora Valencia, que destinará 8 millones a vivienda para ampliar el parque de viviendas de alquiler asequible

Crece el apetito inversor en el alquiler residencial de viviendas

El año 2020 acumuló una inversión de 2.600 millones en alquiler residencial y de estudiantes. Recientemente las cifras de inversión en alquiler residencial superaron al alquiler de oficinas. Además, se estima que esta cifra continúe en aumento como consecuencia de la elevada demanda y la falta de vivienda de calidad destinada al alquiler asequible.

En esta línea, destacan las operaciones de Private Rented Sector (PRS) y Build To Rent (BTR), que reunieron más de 1.700 millones. De los cuales 1.400 millones (más del doble que en 2019) se invirtieron en BTR debido a la falta de vivienda terminada y escasez de alquiler asequible.

Los mayores esfuerzos en alquiler residencial y asequible se concentran en Madrid y Barcelona. Seguidas se cerca por País Vasco, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Palma de Mallorca. De este volumen inversor en alquiler asequible, el 67% fue destinado a la capital. Madrid acumuló la friolera de 1.148 millones en alquiler, de los cuales, 987 millones fueron destinados al Build To Rent. Es decir, el 86% de la inversión fue destinada a la modalidad que se posiciona como la iniciativa encaminada a alcanzar el alquiler asequible.

Por otro lado, Barcelona recibió el 17% de la inversión. De los cuales, 272 millones se destinaron al BTR y 12, al PRS. Actualmente, estos modelos de alquiler residencial suponen rentabilidades estable y bajo riesgo. Situándose cada vez más cerca de Londres (3,25%), ofreciendo Madrid un 3% y Barcelona, un 3,5%.

El Build To Rent como forma de alcanzar el alquiler asequible

El BTR representa el 82% de la inversión en materia de vivienda. Más de 1.400 millones destinados a construir más de 6.000 viviendas de alquiler con perspectiva asequible. De las operaciones recientes, destaca la venta en Méndez Álvaro, en Madrid, por parte de Repsol a Vivenio. Se estima que de esta venta, lleguen al mercado del alquiler 250 viviendas destinadas al alquiler asequible.

Como hemos comentado, la mayor inversión se concentra en Madrid. En los últimos meses, han aumentado los promotores que viran sus intereses del BTS (Build To Sell) al BTR para alquiler asequible.

Por otra parte, el PRS acumula el 18% de la inversión en alquiler residencial. En 2020, se destinaron 306 millones al alquiler de pisos. Unas 3.300 viviendas de alquiler residencial ubicadas principalmente en Madrid y Barcelona. Esta modalidad, se localizan especialmente en zonas céntricas dentro del área de la M30 (Madrid).

La dificultad para comprar y el aumento constante de la demanda potencian la inversión en alquiler asequible

A consecuencia de los cambios sociales y demográficos, especialmente sufridos con la llegada de la pandemia, crece la dificultad de compra. Actualmente, el 24% de la vivienda en alquiler tiene modalidad de residencial. Se estima, que para 2024 la cifra alcance el 27,3%. Aunque estos datos, distan todavía del 35% de Reino Unido o el 56% de Alemania.

Esto se debe a la existencia de un parque de viviendas en alquiler anticuado y obsoleto. El 41% de las viviendas en alquiler en España son de entre 41 m2 y 75 m2. Es por ello, que ante la falta de una vivienda de calidad destinada al alquiler asequible, el sector despierta el apetito inversor ante su falta de desarrollo actual.

El BTR: rendimientos estables, bajo riesgo y viviendas de calidad destinadas al alquiler

El alquiler residencial, presenta unos rendimientos brutos del 3,70%. Se trata de unos retornos estables que acarrean un riesgo decreciente. Para las entidades financieras, el PRS sigue siendo el modelo con el que más retornos consiguen y con el que pueden ofrecer márgenes y condiciones más incentivadoras.

Con la entrada en vigor de las declaraciones de responsabilidad urbanística, comienzan a acortarse los plazos de concesión de licencias. Además, con ello, crece el interés en la industrialización. Todo ello, conforman una serie de factores claves para el desarrollo del BTR.

No obstante, aún existe cierta incertidumbre a consecuencia de la nueva Ley de Vivienda que tiene que llegar todavía. Por el momento, se considera que leyes como la Cataluña para el control del precio del alquiler, frenan estas operaciones destinadas a alcanzar el alquiler asequible. Desde el sector del alquiler, hay un llamamiento a la colaboración público privada. Poniendo como ejemplo planes de vivienda como el Plan Vive de Madrid.

Si echamos un vistazo al ejemplo de otros países, encontramos que en EE.UU el sector del alquiler residencial, junto al BTR ha pasado del 19% de la inversión total (2007) al 36% en 2020. En Europa crece esta tendencia pero en menores dimensiones. En España, el sector del alquiler, aún con incertidumbre y condiciones escasas a consecuencia de la pandemia, continúa arrojando cifras sólidas de rentabilidad y representa un gran potencial para inversores.

Valencia invertirá 8 millones en promotores de vivienda para la consecución del alquiler asequible.

En la misma línea de acontecimientos, resulta esperanzador la iniciativa en Valencia para alquiler asequible. Destinarán 8 millones a promotoras para construcción de viviendas de alquiler residencial y la rehabilitación y acondicionamiento de las existentes. Especialmente, centrarán su interés en aquellas viviendas de alquiler cuyo precio se sitúe entre los 3 y 5 euros el m2. Se estima que la cifra se sitúe en torno a las 400 viviendas de alquiler a rehabilitar. La cuantía de las ayudas e importes destinadas a este cometido oscilará en torno al 40% y el 70% de la obra. Dependiendo de si se destinan al alquiler asequible o no.

A través de un modelo de concurso, la Comunidad Valenciana ha anunciado este nuevo plan para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible. La intención es cubrir esta ausencia de viviendas de alquiler a precio asequible. Estiman que la financiación cubra las necesidades de entre 300 y 400 viviendas.

El ayuntamiento de Valencia ha dejado claro irá destinado a la rehabilitación de viviendas y la culminación de aquellas construcciones “a medias” que deberían estar terminadas. Eso sí, siempre que se destinen al alquiler asequible.

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¿Hay nuevos acuerdos para aumentar la vivienda de alquiler social? https://blog.avalisto.com/alquiler-social-acuerdos/ Thu, 25 Feb 2021 10:35:10 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5487 ¿Hay perspectiva en España para aumentar el parque de vivienda de alquiler asequible? PSEO y Sareb llegan a un acuerdo para poner en el mercado más de 10.000 viviendas de alquiler social.

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¿Hay nuevos acuerdos para aumentar la vivienda de alquiler social?

PSEO y Sareb llegan a un acuerdo para poner en el mercado más de 10.000 viviendas de alquiler social. ¿Hay perspectiva en España para aumentar el parque de vivienda de alquiler asequible?

Tenemos muchas noticias. Mucho de lo que hablar. El debate sobre la nueva Ley de Vivienda vuelve a recrudecerse. Los portavoces de cada partido han manifestado su opinión frente a las decisiones que creen tomará la coalición. Pero eso es cosa de otra noticia. Hoy queremos poner el foco en algo más esperanzador. Como con todo, la incertidumbre y los riesgos que envuelven el sector de alquiler no dejan hueco a muchas ilusiones. Pero aún así, queremos tener fe en el proyecto. El Gobierno y Sareb han llegado a un acuerdo para lanzar al mercado más de 10.000 viviendas de alquiler social en los próximos años. En el corto plazo, estiman poner en circulación cerca de 5.000 viviendas de alquiler social.

Junto con los planes de Madrid que hemos revisado en anteriores entradas, la noticia sienta realmente bien. Parece que promotoras y gobierno, aunque con sus reticencias, buscan entenderse. Y si su entendimiento se traduce en ampliar el parque de vivienda social, ¿no son buenas noticias?

5.000 inmuebles de vivienda social en el corto plazo

El pasado miércoles, el ministerio de José Luis Ábalos y Jaime Echegoyen, presidente de Sareb, llegaron a un acuerdo para ampliar la el parque vivienda social. Un total de 5.000 nuevas viviendas sociales a corto plazo y 10.000 en el medio plazo.

Sareb ya lanzó este propuesta el año pasado. Esas 5.000 viviendas ya están en manos de las comunidades y ayuntamientos. Ahora toca gestionarlas. Y esa es la piedra angular de la incertidumbre.

En la línea de los hechos, el Ministerio de Agenda Urbana correrá parcialmente con los gastos de rehabilitación y acondicionamiento de las viviendas. De acuerdo con las declaraciones de Sánchez, el alquiler social de la vivienda será a “un precio fijado, y por supuesto, limitado”.

Además, a estas declaraciones, le suman una nueva noticia. El Gobierno ha ampliado la prórroga del fondo social de vivienda para familias vulnerables hasta enero de 2022. Esta prórroga ha sido acordada por el Ejecutivo junto con la Asociación Española de Banca, la Confederación Española de Cajas de Ahorro, la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito, la Asociación Hipotecaria de España, el Banco de España y la Plataforma del Tercer Sector.

El fondo de vivienda de alquiler social para familias vulnerables

De acuerdo con las declaraciones de Sánchez, este fondo permitirá que las entidades de crédito proporcionen vivienda de alquiler social a un precio reducido. Esta vivienda de alquiler social iría destinada para personas que han perdido su vivienda habitual. A razón de impagos o préstamos hipotecarios que no han podido permitir.

Por su parte, las entidades prometen incrementar un 10% las viviendas que entregan al fondo. Actualmente, la cifra alcanza las 9.000 viviendas de alquiler social. Con la nueva suma, alcanzarán las 11.000 viviendas de alquiler social.

A todo ello hay que sumarle una declaración más por parte del Gobierno. Han asegurado que destinarán 1.000 millones de las ayudas de los fondos europeos para el Plan de Vivienda para Alquiler Asequible. El plan tiene como objetivo ajustar los desvíos del sector del alquiler en zonas tensionadas. Ampliando la vivienda de alquiler social en las zonas donde falta vivienda y el aumento del precio dificulta el acceso de personas a una vivienda habitual.

Por otro lado, Ábalos ha asegurado que en total (juntando todo los planes de vivienda) se añadirán 50.000 viviendas de alquiler social. Unas 26.000 viviendas del Sareb y el Fondo Social de Vivienda y las 24.000 viviendas de alquiler social que contempla en Plan de Vivienda de Alquiler Asequible.

¿Incertidumbre o fe? ¿Avanzamos realmente en la dirección correcta?

Por su parte, el presidente Pedro Sánchez ha dejado claro que la vivienda es un “eje prioritario” en las objetivos del Gobierno. Como lo son también las medidas encaminadas en facilitar el acceso a una vivienda habitual a un precio asequible. “Hoy damos un paso decisivo, que consideramos necesario y urgente para renovar el parque público de vivienda de alquiler social”.

Mientras tanto, continuamos a la espera de la Ley de Vivienda que se aplaza ante la falta de acuerdos. Muchos son los partidos que ven desacertada las medidas que plantea la nueva ley. Algunas de ellas, fruto de las presiones del partido morado y que amplían la brecha entre los socios. Esa inestabilidad, esa falta de control y esa división en la cúpula de poder, amenaza con frenar el apetito inversos y la colaboración público-privada. Que bien estamos viendo en los últimos meses, podría convertirse en una realidad y no el recurso que se repite una y otra vez en busca de soluciones para el sector del alquiler.

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Okupación: ¿Por qué en Bélgica hay menos casas de okupas? https://blog.avalisto.com/okupacion-belgica/ Tue, 23 Feb 2021 10:20:18 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5477 Conoce las claves de la regulación belga que han permitido desincentivar la okupación y dar uso a miles de viviendas vacías

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Okupación: ¿Por qué en Bélgica hay menos casas de okupas?

Continuamos analizando el fenómeno de la okupación como consecuencia del aumento de casos desde 2015, los cuales se estiman han subido más de un 40%.

Como veníamos repasando en anteriores entradas, de 2015 a 2019 las denuncias por okupación aumentaron un 40%. Si bien, no existen datos oficiales, sobre el fenómeno, del Ministerio de Vivienda desde 2011. Con la llegada de la pandemia y tras la cuarentena se estima que los casos han aumentado. Independientemente de como lo califique la ley, la okupación de una vivienda es una usurpación de la propiedad privada y un allanamiento de morada. Sea el tipo de residencia que sea. Los casos de impago aumentaron un 70% tras el inicio de la cuarentena y se estiman continúen subiendo.

No todos los casos de impagos tienen que acabar en okupación, pero conviene empezar a estudiar métodos más efectivos para protegerse frente a estas situaciones. Si bien queda claro en las últimas fechas, la vivienda y la okupación sigue siendo una incertidumbre en el Gobierno. Por ello, hoy repasamos las claves de Bélgica, un país con un pasado ligado a la okupación, que ha descendido enormemente las cifras en los últimos años.

Las claves de Bélgica para reducir la okupación

Principalmente se debe a dos leyes introducidas en la jurisdicción belga. Una referente a la okupación de inmuebles vacíos y otra encaminada al alquiler temporal. Amabas leyes han desarrollado un contexto favorable al alquiler de corta duración. Empresas especializadas en este tipo de alquiler han facilitado el acceso a una vivienda a un precio asequible. Al mismo tiempo que han desincentivado la okupación.

Estas leyes reciben el nombre de Ley Wet Kraken en Leegstand (2010) y Ley Wet Tijdelijke Verhuur (2016). Su traducción vendría a ser Ley de okupación y vacantes y Ley de alquiler temporal, respectivamente. Ambas leyes han permitido tomar iniciativa sobre miles de viviendas vacías cubriendo las necesidades públicas de vivienda. Sin trasgredir o vulnerar las seguridad de propietarios e inquilinos.

¿Qué es la Ley de okupación y vacantes?

La primera parte de esta ley puede sonar chocante. Otro tipo de vulneración de la propiedad. Pero recordemos que ha surtido efecto frente a la okupación y los niveles en Bélgica han descendido alcanzado mínimos históricos. La Ley de okupación establece que no hay acciones penales para la okupación de edificios o inmuebles que lleven al menos un año vacíos.

En contraparte, las penas por okupación se han intensificado. En concreto, la okupación en Bélgica se castiga con hasta 2 años y 8 meses de cárcel, en función de si ha habido violencia o no durante la okupación.

Esta medida disuade a los okupas más precarios. Además, permite una actuación más efectiva del ayuntamiento. Por otro lado, si la vivienda queda desocupada deberá ser notificado. De tal manera, que si el inmueble queda vacío por un año, el ayuntamiento buscará un inquilino para el mismo. Llegando a obligar al propietario a tomar medidas de conservación y mejora del mismo.

Con estas dos vías, entra en vigor seis años después la segunda ley. Debemos tener en cuenta, que por aquel entonces, al igual que España, el alquiler residencial en Bélgica se consideraba de larga duración. Únicamente se abarcaba la corta duración para alquileres vacacionales. En lenguaje jurídico, a partir de un año de contrato de alquiler, el mismo se considera de duración ilimitada.

La Ley de alquiler temporal en Bélgica

Esta ley amplió las posibilidades del alquiler temporal. Permite, primero de todo, celebrar contratos de corta duración por tiempo limitado, como los de un alquiler de local comercial. Y que puede alcanzar hasta los dos años de duración. De tal manera, que si el propietario no notifica el cese de contrato con un mes de antelación al vencimiento, pasará considerarse de tiempo indefinido. Por su parte, el inquilino puede desistir libremente el contrato incluso antes de llegar a la fecha acordada. Este nuevo régimen de alquiler promueve la mentalidad de alquileres de corta duración sin miedo a que se eternicen.

A su vez, para evitar la sucesión de contratos parciales, se considera que a partir del segundo contrato, el alquiler es de duración indefinida. Independientemente de la fecha pactada.

Además, los contratos de alquiler de tiempo parcial, pueden convocarse a razón de la tipología del inquilino. Encontramos entre estos motivos y categorías a: estudiantes y trabajadores extranjeros o que hayan tenido que mudarse. Personas que hayan tenido que abandonar su casa por renovación o demolición. Inquilinos en situación de emergencia o aquellos con contrato temporal de segunda o última oportunidad.

Con las mismas normas, se incluye también el alquiler de habitaciones. Alcanzando una duración de hasta 5 años.

¿Y para el propietario?

El propietario puede hacer uso de la cláusula de “uso personal urgente”. Con ella, el arrendador puede recuperar su vivienda sin tener que concluir el periodo pactado. Uno de estos casos puede darse con inquilinos de entre 18 y 27 años que lleven en la vivienda 5 o más años. Esto puede aplicarse también a estudiantes de doctorado. Además, los estudiantes son intercambiables. Es decir, al final de un contrato de alquiler a estudiantes, el propietario puede seguir alquilando a la misma categoría de personas.

¿Cómo es el alquiler social de Bélgica?

Bélgica es uno de los países europeos con más vivienda social. En total, un 35% de su vivienda en alquiler está destinado a este uso. La regulación belga de alquiler contempla medidas interesantes para familias numerosas (8 o más miembros). Si estas familias reducen sus miembros, puede ser obligada a abandonar el inmueble para ser ocupado por otra familia numerosa. Esta medida es a consecuencia de la escasez de viviendas de gran tamaño en Bélgica. En caso de utilizar la cláusula de “uso urgente”, el propietario deberá ofrecer una alternativa habitacional a la familia. En algunos casos, tendrá que costear la mudanza y suministros de los inquilinos que abandonan el piso.

Por otra parte, la ley establece el arrendamiento intermedio o por cláusula diplomática. El inmueble puede ser alquilado si el propietario no lo está usando. Por ejemplo, el caso de una persona que esté trabajando en el extranjero. En caso de regresar, el propietario podrá desistir el contrato de alquiler temporal.

Bélgica-Okupación

Bélgica contra la okupación: un modelo a estudiar para España

Como hemos mencionado, el Bélgica se ha incentivado una mentalidad cortoplacista en el alquiler. Esta mentalidad está siendo utilizada por empresas especializadas para desincentivar acciones de okupación. En contraposición, ofrecen alquileres temporales de bajo precio a colectivos específicos.

La regulación belga ha permitido, también, aprovechar inmuebles vacíos de uso no residencial para cubrir las necesidades de vivienda. Bajo la autorización de los organismos competentes, locales comerciales y oficinas, pueden ser readaptados temporalmente para su uso residencial a un bajo precio. Esto ha permitido que empresas dedicadas a la “gestión de vacantes” se encarguen del arrendamiento temporal de este tipo de infraestructuras.

¿Qué opciones ha puesto sobre la mesa Bélgica para reducir la okupación?

Son muchas las medidas que ha tomado Bélgica para reducir la okupación. Bien convendría repasarlas para ver cuáles pueden servir como ejemplo para la vivienda en España.

En primer lugar, el uso de todos los espacios posibles como residencia: molinos, almacenes, construcciones abandonadas, etc.

Han transformado zonas industriales y portuarias que habían quedado en desuso. En contraposición, estas transformaciones conllevan un largo trámite burocrático para cambiar la categoría a residencial.

Permitir el uso de oficinas y locales comerciales para el alquiler residencial.

Utilización temporal de edificios vacíos. Esto permite a los propietarios de inmuebles vacíos destinarlos al alquiler sin una gran inversión mientras esperan otras alternativas.

Permiten la gestión de edificios que van a ser demolidos. Es decir, las empresas de “gestión de vacantes” pueden ofrecer un alquiler residencial temporal a bajo coste. Garantizando un mínimo de habitabilidad y suministros. Se ha consolidado un sello de calidad en esta materia.

El sector de vacantes. ¿Un buen ejemplo de la colaboración público-privada?

La gestión de vacantes es un verdadero ejemplo de colaboración público-privada. Bélgica ya cuenta con más de 100 compañías dedicadas al sector en auge que ha permitido aumentar el parque de viviendas de alquiler. Permite, además, aportar alternativas a los propietarios con inmuebles vacíos y ofrece una vivienda digna para determinados colectivos.

Bélgica ha reducido su tasa de vivienda vacía situándolo entre el 1% y el 2%. Representa un buen ejemplo a estudiar de cara a resolver la cantidad de viviendas vacías existentes en España. Además, puede arrojar algunas alternativas para afrontar la dificultad de ciertos colectivos para acceder a una vivienda, como son los jóvenes o personas con bajos ingresos.

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¿Por qué la Ley Antiokupas no es suficiente para proteger al propietario? https://blog.avalisto.com/ley-antiokupas/ Wed, 17 Feb 2021 10:51:50 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5467 Repasamos los datos de okupación y la “Ley Antiokupas” que llegó tras la cuarentena

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¿Por qué la Ley Antiokupas no es suficiente para proteger al propietario?

Repasamos los datos de okupación y la “Ley Antiokupas” que llegó tras la cuarentena

¿Por qué la Ley Antiokupas no aporta ninguna seguridad al propietario? Principalmente, porque no es ninguna ley. Como hablamos en su momento, ante la crecida de casos de okupación tras la cuarentena, el ministro Ábalos, dictaminó un “protocolo” de actuación frente a la okupación en España. Pero se trata de un protocolo y no una ley. Por lo que aunque se aportaron a las autoridades nuevas normas de actuación frente a la okupación, en la práctica, sigue siendo un proceso lento y costoso. Con numerosos riesgos e irregularidades que frena la actuación de las autoridades competentes. Y conforma un parche endeble que maquilla una situación peligrosa para el ciudadano.

¿Es necesaria una Ley Antiokupas? Los datos de okupación en 2020

Hay tres opiniones que se repiten como mantras en el debate público sobre la okupación y la “Ley Antiokupas”.

  • El número de “okupaciones”es muy bajo en relación al total de viviendas o al de pisos vacíos.
  • La mayoría de las viviendas okupadasson inmuebles vacíos de la banca o fondos buitre. Por eso mismo, al pequeño propietario no le afecta.
  • Los casos de primera o segunda viviendaokupadas son muy pocos. En estos casos, la Policía puede actuar al no tratarse de un delito de usurpación, sino de allanamiento de morada. Este delito al ser  flagrante, evitaría la posibilidad de que los okupas impidieran la entrada de la Policía.

El número de “okupaciones” es muy bajo en relación al total de viviendas o al de pisos vacíos.

El dato es real pero tiene su truco. El número total de asesinatos y robos es muy bajo respecto al número de ciudadanos. También, el número total de fraudes contables es muy bajo si lo comparamos con el de empresas en activo.

Uno de los problemas relacionados con la okupación es que no existen datos fiables al respecto. El número de denuncias por okupación de viviendas que publica cada año el Ministerio del Interior nos dice lo siguiente. Las denuncias han pasado de 10.376 en 2015 a 14.621 en 2019 (Un 40% más. Un 25-30% afecta a particulares).

Debemos tener en cuenta algunas consideraciones. Ni todos los propietarios denuncian (sobre todo los bancos) ni todos estos conflictos se solucionan por la vía penal. Hay muchos casos que se resuelven por la presión del propietario y/o vecinos, por la amenaza de denuncia, por las empresas antiokupas o por la denuncia por vía civil, que no siempre se recoge en las estadísticas. En 2017, el Instituto Cerdá publicó un informe que cifraba el dato en 87.000 viviendas okupadas en España. Una cifra que habría crecido y que ahora alcanzaría las 100.000 viviendas.

La “Ley Antiokupas sigue ignorando los matices: ¿Dónde se localizan las viviendas vacías y los casos de okupación?

Los últimos datos sobre viviendas son de 2011. En ese momento, había 25,2 millones de viviendas en España. De las cuales 3,4 millones estaban vacías. O lo que es lo mismo: los 100.000 inmuebles okupados (si aceptamos esta cifra) apenas alcanza el 0,3% del total de las viviendas vacías.

No obstante, este 0,3% es engañoso. Primero, porque las viviendas vacías y las okupadas no suelen estar en el mismo lugar. Si miramos el porcentaje de viviendas vacías respecto del total de viviendas, las regiones con menos viviendas vacías son las más ricas y con más densidad de población. País Vasco, Madrid, Navarra y Cataluña. Por otro lado, las regiones con más inmuebles vacíos  son Galicia, La Rioja, Murcia y Castilla-La Mancha.

En esta línea, que haya cientos de miles de pequeños pueblos en España deshabitados, que mantienen millones de casas vacías, emborrona la estadística de okupación. Porque no es en esos pueblos donde aumenta estos delitos, sino en las grandes ciudades o en la periferia de las mismas. Lo que quieren los okupas no es una casa en un pueblo abandonado, sino una vivienda en las cercanías de Madrid o Barcelona. Es evidente que la okupación en estas zonas no supone el 0,3% de las viviendas deshabitadas.

La mayoría de las viviendas okupadas son inmuebles vacíos de la banca o fondos buitre. Por eso mismo, al pequeño propietario no le afecta.

También es correcto. Pero debemos tener en cuenta más detalles. Las okupación no afecta sólo al propietario del piso, sino a todos las viviendas cercanas. En una comunidad de vecinos con 50 pisos, una vivienda ocupada es, estadísticamente, un 2%.

Pero la realidad es que el 100% de los 50 inmuebles se ve afectado. No podemos asegurar que todos los casos de okupación sean conflictivos con los vecinos. Pero en muchos casos, la okupación es un delito que trae consigo otros como vimos en anteriores entradas. El efecto Detriot no es un mito urbano. Si estas incidencias aumentan las zonas anexas y el propio barrio comienzan su degradación. Y si esta incidencia aumenta, parar ese descenso es muy difícil.

Gestionar la venta o el alquiler de una vivienda con okupas en los alrededores es también un factor que tiene que barajar el propietario. Aunque esto, por lo general, si no afecta directamente a la vivienda, no es una preocupación mayor.

La mayoría de las viviendas okupadas son de bancos. Pero esto no reduce la incertidumbre y miedo de los particulares. Los okupas y las mafias lo saben. Saben que el oficinista de una sucursal no va a defender con tanto ahínco una vivienda como su legítimo propietario. Actualmente, los propietarios (banco o particular) no denuncian o lo hacen demasiado tiempo. Y por tanto la policía no puede actuar y esta situación se alarga a las fechas ampliamente conocidas.

Los casos de primera o segunda vivienda okupadas son muy pocos

Más bien, podemos decir que la teoría y la práctica se alejan demasiado la una de la otra. Los okupas no buscan entrar en primeras viviendas. Saben que en esos casos el delito es de allanamiento y es más fácil y rápido para dueño acreditar su propiedad.

En una segunda vivienda la cosa se complica un poco más. Como hemos dicho si no pillas al okupa en el momento el delito no se considera flagrante. Por lo que un propietario al que han okupado su segunda residencia, se enfrenta a todo tipo de argucias jurídicas perpetradas por lo okupas para evitar el desalojamiento. En su mayoría, presentan un contrato de alquiler falso pero en estos casos, tanto jueces como policías, deben andarse con cuidado. Este tipo de situaciones generan irregularidades que alargan las okupaciones por meses e incluso años. Es realmente necesario establecer una “Ley Antiokupas” que aporte más claridad a las vías de actuación y recoja y analice los mecanismos empleados por los okupas.

Si no hay una Ley Antiokupas, ¿qué puedo hacer?

Por el momento, ante estos casos, el propietario tiene varias vías de actuación. Si ambos, okupa y propietario, alegan su derecho sobre la vivienda, la clave estará en quién tiene la presunción de veracidad. En la mayoría de países europeos esta balanza se declina hacia el propietario y la policía puede desalojar. Sin embargo, el okupa puede presentar después denuncia y llevar a juicio al propietario. En esta dinámica, el propietario no se atreve a echar al okupa por miedo a ser castigado después.

En España, es el propietario quien debe demostrar la titularidad del inmueble y no al revés. Esto incentiva las triquiñuelas jurídicas del okupa y desincentiva al propietario a actuar. La okupación puede acabar siendo castigada pero las sanciones son bajas y presenta un modelo “rentable” para vivir.

¿Y si en vez de segunda residencia es una vivienda en alquiler? ¿Cómo afecta la falta de una “Ley Antiokupas”?

En estos casos, el proceso se alarga. Prácticamente en el 100% de todos los casos. Y eso suponen meses, e incluso años, de dejar de percibir unas rentas que bien podrían ser el sustento de una familia. ¿Qué pasaría si esa familia se ve privada de los ingresos para mantenerse? La pescadilla que se  muerde la cola.

En un alquiler, la okupación más habitual se da cuando un inquilino deja de pagar la renta. En estos casos, el problema es más complejo, especialmente para inmobiliarias, bancos y fondos de inversión. El perfil del “okupa” en estos casos no es el mismo que asalta una vivienda. Aunque no por ello la sensación de inseguridad desciende y los daños a la vivienda se prolongan durante más tiempo.

Prohibir los desahucios ante la creciente avalancha de okupaciones es una medida que pagarán las familias de bajos ingresos. Porque si el propietario (ya sea particular o fondo) teme esta situación optará por la venta. Si la familia tiene problemas para mantener un alquiler no digamos comprar una vivienda. Además, los frenos al sector de la construcción reduce la inversión en alquiler asequible. Las promotoras no querrán invertir y por tanto no tendríamos ni nueva vivienda ni utilizaríamos la vacía por miedo a estos casos.

Si bien, ya para terminar, es necesario señalar que ante esta situación los seguros de impagos (que incluyen cobertura jurídica) se posicionan como la solución más efectiva. Así que por ello, sin ningún tipo de compromiso, te animamos a echar un ojo a inmobiliarias.avalisto.net y a seguir explorando el resto de entras de nuestro blog.

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Sector inmobiliario: Ábalos rechaza reducir a cinco viviendas la categoría de gran tenedor https://blog.avalisto.com/sector-inmobiliario/ Wed, 10 Feb 2021 11:05:18 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5457 Todo lo que debes saber sobre el debate público que afecta al sector inmobiliario. Noticias actualizadas sobre vivienda y alquiler

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Sector inmobiliario: Ábalos rechaza reducir a cinco viviendas la categoría de gran tenedor

Ábalos rechaza alguna de las propuestas de Podemos para la nueva Ley de Vivienda. Como venimos viendo en anteriores entradas, el sector inmobiliario se abre paso a las consecuencias de la pandemia con total incertidumbre.

Después de meses en los que el sector inmobiliario ha estado en boca de debate público con la nueva Ley de Vivienda, llegan “buenas noticias”. Unas buenas noticias que bien convendría tomar con prudencia pues aún no sabemos a que conclusión llegarán. Si bien, la incertidumbre generada desde la cúpula central de Gobierno no echa atrás la intención del sector inmobiliario: conseguir un alquiler asequible. Una inversión rentable en el largo plazo que ayudará a solventar las tensiones de precio y seguridad que viven inquilinos y propietarios. Unos avances que podrían verse frenados ante la inseguridad que producen las diferencias entre los dos socios políticos que encabezan el país.

Buenas noticias para el sector inmobiliario: Ábalos rechaza reducir la categoría de “gran tenedor” a cinco viviendas

Hace unos días, Pablo Iglesias declaraba sus intenciones de reducir la categoría de “gran tenedor” a cinco viviendas. La noticia cayó como un jarro de agua fría y se sumó a la tensión que ya genera la futura Ley de Vivienda.

Desde el partido morado buscan regular un sector al que consideran dominado por “fondos buitres” y “patronales inmobiliarias”. Si bien, cabría recordar que el 95% de las viviendas en alquiler, en España, pertenecen a particulares. De hecho, bien podría varías esta cifra en las próximas fechas. El pasado año 2020 dejó un total de 17.157 viviendas heredadas en noviembre. El nuevo récord histórico que llevaba sin superarse desde 2007, de acuerdo a los datos registrados en el INE.

El ministro Ábalos, por su parte, a rechazado públicamente llevar a acabo las intenciones de su socio. Las ayudas para el alquiler y el freno de los desahucios se estipularon teniendo en cuenta que la figura de gran tenedor, es la de 10 viviendas. “Es un elemento nuevo que contradice las consideraciones de ambas formaciones hasta le fecha”. Declara Ábalos tras la última reunión con la Comisión Ejecutiva Federal de su partido.

Por otro lado, recordemos que las exenciones y bonificaciones fiscales a grandes tenedores es uno de los motivos que ha retrasado la llegada de la nueva Ley de Vivienda. PSOE y Podemos no se ponen de acuerdo en esta materia. Por su parte, Ábalos declaró que la nueva Ley de Vivienda “cómo política pública, no puede recaer sobre los propietarios”.

El rechazo a los mal llamados “fondos buitres”

En las “buenas noticias” encontramos también algunas declaraciones desesperanzadoras.  Ábalos hace firme su intención de rechazar la venta de vivienda pública a los “fondos buitre”. Estos fondos, llevan desde la anterior crisis, manejando la cartera de viviendas de entidades financieras que no podían asumir su gestión. Por lo que se considera que se ha hecho “negocio” con la vivienda.

Aun esgrimiendo estas diferencias, Ábalos recálcala “que debemos evitar estas operaciones, pero también las medidas confiscatorias y expropiatorias”. Buscan redactar una nueva Ley de Vivienda con rigor constitucional y saben que “la vivienda afecta a la propiedad privada y hay límites que no queremos sobrepasar”.

En otra línea de dialogo, Isa Serra, portavoz de Podemos, busca elevar la ley de control del precio del alquiler de Cataluña a todo el Estado Español. Sin embargo, el TC anuló la pasada ley catalana de 2019 al considerar que limita el derecho a la propiedad y prevé medidas “coactivas no voluntarias”.

¿La nueva Ley de vivienda es necesaria para el sector inmobiliario”

En definitiva, aseguran que la nueva Ley de Vivienda se encuentra en “trabajos previos” antes de hacer el “trabajo cooperativo” con la vicepresidencia. Afirman desde el PSOE que por su parte “los equipos de trabajo a nivel técnico ya tienen su propuestas hecha”. Solo falta “entrar en detalle”.

Todo este debate se traduce en incertidumbre para el sector inmobiliario. Arroja más tensión a un sector de por sí tensionado. Pues es la falta de un alquiler profesional más desarrollado la que genera en gran medida algunos de los problemas del sector inmobiliario. Unas políticas intervencionistas no hará otra cosa que frenar el apetito inversor.

Tomemos como ejemplo, si bien aún están lejos de ser la situación ideal, las políticas de inversión en vivienda tomadas en Madrid. Los nuevos planes para ampliar el parque de vivienda de alquiler asequible suponen un paso adelante. Y algunos de los conflictos que erosionaban el potencial de la propuesta, podrían verse minimizados en las próximas fechas.

A consecuencia de las pandemia, los precios de venta de vivienda y construcción de obra nueva se han reducido. Especialmente los segundo al reducir el coste de la mano de obra y los materiales necesarios. A excepción del acero que ha disparado sus precios un 40%. No obstante, estas bajadas son temporales y vienen de la mano de la crisis sanitaria. Por lo tanto, bien convendría plantear si es el momento ideal para ampliar el parque de viviendas en España y conseguir el alquiler asequible.

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Las dos caras de las ayudas para el alquiler: hacia el alquiler asequible https://blog.avalisto.com/ayudas-para-el-alquiler-ley-vivienda/ Mon, 08 Feb 2021 10:26:33 +0000 https://blog.avalisto.com/?p=5444 Todo lo que debes saber sobre el debate de las ayudas para el alquiler. Las propuestas presentadas por Gobierno y sector inmobiliario

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Las dos caras de las ayudas para el alquiler: hacia el alquiler asequible

El debate sobre el sector del alquiler de viviendas se ve distorsionado ante las opuestas visiones de la Administración y el Sector Inmobiliario. Los planes de ayudas para el alquiler y la promoción del alquiler asequible podrían verse truncados ante la falta de consenso

En los últimos meses hemos visto como el debate para aunar esfuerzos público-privados en el sector del alquiler se presenta como la solución más deseable. Así, han llegado diferentes planes de ayudas para el alquiler que buscan conseguir el objetivo de administraciones e inmobiliarias: el alquiler asequible. Sin embargo, las posiciones de ambos agentes del sector no consiguen el consenso ideal. La futura Ley de Vivienda corre el riesgo de tensionar más un mercado ya de por sí atascado. Las inmobiliarias estipulan unas condiciones y premisas para mejorar el sector que parecen alejarse de los intereses administrativos.

Tensión dentro de la cúpula administrativa. Dos visiones opuestas en la forma conceder ayudas para el alquiler

Las discrepancias entre PSOE y Unidas Podemos sobre la nueva ley de vivienda están retrasando la resolución de las negociaciones. Evitan el plazo de aprobarla en el Consejo de Ministros de febrero para retomarla en marzo. Desde UP adelantan que se alargarán un mes más los plazos prometidos debido a la falta de “progresos”. Al mismo tiempo, el PSOE lanza declaraciones más optimistas.

Desde el Ministerio de José Luis Ábalos, a falta de recuperar la actividad laboral previa a la pandemia, esperan cumplir el plazo propuesto de las negociaciones. No obstante, como hemos dicho, la negociación está estancada. Especialmente en lo que refiere a exenciones fiscales para grandes tenedores. Esto es, propietarios con diez o más viviendas.

¿Las ayudas para el alquiler a propietarios fueron un fracaso en Portugal?

Por su parte UP busca negar las ayudas para el alquiler, vía exención fiscal, a grandes tenedores cuyos ingresos se hayan visto afectados por la bajada del precio del alquiler. Tanto es su empeño, que han “realizado informes” sobre la ineficiencia de estos recursos. Tomando como referencia su implantación en otros países. Esta referencia versa sobre “la experiencia de las bonificaciones fiscales en Portugal”. Declaran que este tipo de mecanismos fueron un fracaso en el país fronterizo a la hora de “dinamizar” los alquileres. Cabe destacar, que Portugal presenta un marco regulatorio completamente distinto al de España. Especialmente en lo referente a los contratos vitalicios de alquiler. Que si bien no han sido una idea “descabellada” erosionan las seguridad del propietario.

La buena noticia es que desde el Ministerio de Ábalos ponen sobre la mesa ayudas para el alquiler a propietarios. Unos mecanismos basados en bonificaciones y exenciones fiscales a quienes alquilen conforme al IPC. Y una mayor fiscalidad a quienes superen este índice. No obstante aún no se han concretado cifras de estas ayudas para el alquiler. Si bien si da la esperanza de que los “pequeños propietarios” quedarán fuera de la regulación del alquiler.

De igual modos no es la primera vez que morados y socialistas chocan en lo relativo a grandes tenedores. El último acuerdo permitió las ayudas para el alquiler a “grandes propietarios”. Consistía en una serie de compensaciones económicas a quien demostraran perjuicio económico. Siempre y cuando no tuvieran viviendas vacías.

Buscando culpables sin aportar soluciones reales

En sus declaraciones, Pablo Iglesias aseguró que hay “profundas discrepancias con el PSOE” en cuanto a la regulación del alquiler. Más concretamente, “llegar a una acuerdo no va a ser nada sencillo”. El vicepresidente declara que existen “presiones de las patronales inmobiliarias, no hacia el gobierno, sino hacia su vicepresidencia, para proteger sus intereses y especulaciones”. “Presiones” que buscan evitar la depreciación de sus activos.

Más adelante, veremos las propuestas de las “patronales inmobiliarias” y entenderemos las discrepancias dentro de las discrepancias. Por el momento, la nueva Ley de Vivienda posiciona como uno de los grandes debates dentro del Gobierno de coalición. Independientemente de los consensos a los que lleguen, la incertidumbre que genera la demora bien estaría tensionando el sector del alquiler tanto como la falta de oferta de viviendas. Carencia que desde la Comunidad de Madrid han querido tener en cuenta para los próximos tres años.

El principal objetivo de los morados en la negociación es frenar y condicionar estas ayudas para el alquiler a propietarios. Al mismo tiempo que buscan conseguir una mayor regulación de los desahucios. Desde el Ministerio de Vivienda aseguran estar trabajando “garantías legales y procesales” que protejan a las personas desahuciadas. Garantizando el derecho a una vivienda.

Respecto a lo mencionado, “vamos a ser muy cabezones” declara Pablo Iglesias. “Si alguien piensa que vamos a conformarnos con paralizar los desahucios solo hasta mayo, se equivoca”. Las intenciones de UP persiguen conseguir un “alquiler social” en el que los grandes tenedores estén involucrados. “Fomentando” el alquiler de sus viviendas vacías o reduciendo los precios en zonas tensionadas.

La falta de consenso genera tensiones e inestabilidad en el sector del alquiler

El adelanto del programa del Gobierno busca “fomentar el alquiler social a personas desahuciadas sin alternativa habitacional”. Además de “obligaciones extra a los grandes tenedores”. A todo ello hay que añadir la obligación de realizar un “informa del bienestar social” en caso de desahucio para que las administraciones puedan facilitar una alternativa habitacional.

Por otro lado, la nueva Ley de Vivienda promete traer “herramientas de contención y bajadas de precio”, tanto para los nuevos contratos como los existentes. Ajustando, previamente, de nuevo, el IPC. Todo ello con el objetivo de “contener subidas del precio del alquiler injustificadas. Tomando como referencia el precio del contrato anterior y acotando los incrementos a los casos permitidos por la nueva ley de vivienda”. 

Pero, por suerte o por desgracia, cada comunidad tendrá autonomía para establecer su propio IPC. Los ayuntamientos podrán declarar de manera provisional y excepcional zonas tensionadas donde se hayan producido incrementos abusivos de la renta del alquiler.

El sindicato de inquilino y la ley de regulación del alquiler catalana

Ya lo vimos en anteriores entradas, como la intervención de los precios en Cataluña no es la mejor de las opciones. Si bien el precio del alquiler en Barcelona ha descendido, lo ha hecho como consecuencia natural de la coyuntura pandémica. Tanto en as zonas reguladas como en las “libres”.

El sindicato de inquilinos, colaboradores de la Ley de Alquileres de Cataluña, señalan que “da igual que los alquileres bajen porque en el futuro podrán volver a subir”. Buscan que “los alquileres elevados desciendan y se equiparen a los salarios reales”.

Actualmente, el TC admite a tramite el recurso frente a la ley catalana que ha presentado el PP. El sindicato de inquilino apremia para blindar la ley y que otras comunidades puedan intervenir los precios. Para el sindicato, las agencias inmobiliarias buscan tumbar esta ley sin tener en cuenta “las familias que se están beneficiando de esta regulación y un ataque a la autonomía y soberanía de las comunidades”.

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Las propuestas de ayudas para el alquiler de las inmobiliarias para conseguir el alquiler asequible

Aún con todo lo mencionado, el sector inmobiliario en España continúa despertando el interés de los grandes inversores. La evolución de la pandemia será lo que marque el “rumbo inmobiliario” en 2021. Y aunque existe liquidez en el mercado, el capital inmobiliario está en pausa.

Los bienes inmobiliarios mantendrán su valor refugio. Especialmente aquellos destinados a logística, digitalización, residencias de estudiantes y mayores así como el “coliving”. Entre los tipos de inmuebles que más interés suscitan están las torres de telecomunicación, centros de datos, logísticos y sanitarios. Pero también, la vivienda social y el alquiler asequible ha llamado la atención. El modelo build to rent que presenta rentabilidades estables en el medio y largo plazo.

El sector inmobiliario muestra interés por acercarse al modelo de alquiler asequible. Siempre que el gobierno cumpla una serie de condiciones que por el momento parece ignorar en su cúpula central. Una de estas condiciones son las ayudas e incentivos fiscales. Con ello buscan acceder a precios del suelo competitivos para ofrecer viviendas rentables sin renunciar a la calidad. Pero sobre todo instan a una revisión del marco legal de la vivienda que se aleje de la intervención regulatoria. Especialmente ahora que se están poniendo en marcha numerosos proyectos para el alquiler asequible que estiman multiplicar en los próximos años.

Si no hay rentabilidad y apetito inversor de nada sirven las ayudas para el alquiler

España corre el riesgo de no ser atractiva para los inversores. Barcelona ocupa el puesto 13 de ciudades más atractivas para invertir en el sector inmobiliario en Europa. Consecuencias de las intervención y la inestabilidad política. Madrid copa el puesto número 8. En 2020, aún también con sus discrepancias, Berlín ocupó el primer puesto por su mercado de alquiler de oficinas. Le siguieron París y Londres al ser mercados de gran liquidez inmobiliaria.

Desde el sector se ha criticado que España es el “único” país de Europa que protege a los “okupas”. Añaden, además, una normativa que “hiperregula” la vivienda. Desde el continente, consideran España un mercado inmobiliario interesante. Pero es un mercado que penaliza la innovación y el alquiler, a quienes tienen más de diez viviendas. Y, en añadido, equipara a deudores hipotecarios y de alquileres con “okupas”.

El modelo de alquiler asequible y el “build to rent” presenta un gran potencial en el mercado nacional. Pero para consensuar dicho potencial es necesario estabilizar el marco legal del sector. Un mercado del alquiler demasiado regulado genera el efecto opuesto al deseado. Reduce la oferta y genera una economía sumergida que corre el riesgo de vulnerar los derechos del uso de los inmuebles. Al igual, que Podemos y su “análisis” del sector portugués, el sector inmobiliario en España lleva años tomando como referencia las tensiones de Alemania y París. Claros ejemplos de las consecuencias del intervencionismo.

Si España quiere colocarse como uno de los mercado con mayor stock de viviendas de alquiler, debe construir dos millones de viviendas en 15 años. Para ello, será necesario que inmobiliarias y administraciones se sienten para negociar sus diferencias y aportar nuevas soluciones. Reales y acordes a las necesidades de ambos.

¿El alquiler asequible se puede conseguir sin ayudas para el alquiler a grandes tenedores?

En el sector inmobiliario, a diferencia de la cúpula de gobierno, las soluciones propuestas van en la misma línea. Apuestan por la colaboración público-privada. Siendo la parte pública la que debe suministrar el material inmobiliario. Ofrecer el suelo a precios que permitan viviendas con precios competitivos. A día de hoy, resulta complejo comprar suelo libre para alquiler asequible. El sector tiene la responsabilidad de poner en el mercado viviendas de calidad. Con servicios extra que mejoren la calidad de vida de los inquilinos. Pero para ello es necesario conseguir un mínimo de rentabilidad que sitúan en el 5%.

Solicitan, además, incentivos fiscales, ayudas directas para el pago del alquiler, pero únicamente a colectivos vulnerables. Para otros casos, se consideraría más útil ofrecer las ayudas directas a los propietarios como forma de garantizar su seguridad. En definitiva, toman de una manera más eficiente modelos como los de Portugal o París. Dónde se han construido medio millón de viviendas de alquiler asequible. Proponen, emplear parte de las ayudas de los fondos europeos para financiar estos proyectos, pero siempre que sean inmuebles asequibles.

Por último, desde el sector señalan un último problema a solucionar. La gestión del patrimonio inmobiliario. Buscar la manera de mejorar la eficiencia, la trasparencia y los servicios añadidos. Sostienen que a lo largo del año, los bancos estarán más interesados en financiar estos proyectos. No obstante, para ello habría que conseguir una mejora de la gestión. Actualmente, las entidades financieras mantienen posiciones prudentes. Y solo financian proyectos inmobiliarias y constructoras con amplia solvencia.

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