Hipoteca Inversa: nueva propuesta para ampliar el parque de viviendas

La población mayor de 65 años crece cada año y el sistema de pensiones se ve sobrepasado por el aumento de la esperanza de vida. La hipoteca inversa se plantea como complemento a las pensiones y una alternativa para ampliar el parque de viviendas de alquiler.

El futuro del sistema de pensiones ha sido uno de los temas que más ha atraído las miradas de todas las agendas políticas, lanzándose a la carrera por encontrar solución a una problemática difícil de abordar: la pirámide de población española presenta una estructura invertida.

La esperanza de vida ha aumentado. Antes se situaba entre los 75 y 80 años (15 años tras la jubilación) ahora supera los 85 años. En paralelo, la natalidad desciende y, lógicamente, la población mayor de 65 años aumenta, con lo que se espera pasar de los 9 millones, actualmente, a los 15 millones para mediados de siglo.

En una economía equilibrada, el sistema de pensiones se mantiene con la población activa, ésta, al verse cada vez más reducida, presenta dificultades para mantener el equilibrio. El cálculo de la pensión de cada ciudadano va directamente ligado a sus contribuciones a lo largo de su vida laboral, teniendo en cuenta la salud de las cuentas de la Seguridad Social, fijando un suelo del 0,25% y un techo calculado a través del IPC más un 0,50%. Este método fue relegado poco a poco desde el comienzo del 2013 y con la aprobación de los Presupuestos Generales se ha aplicado una revalorización del 1,6% de las pensiones. Desde BdE y compañías del sector se ve esta medida como una acción cortoplacista que podría generar un gran déficit en el largo plazo y aúnan esfuerzos con el objetivo de buscar una solución estable.

En busca de nuevas medidas y herramientas con las que combatir la problemática cabe destacar los siguientes datos.

  • El 14,8% de los mayores de 65 se encuentran en riesgo de pobreza, porcentaje que continúa en aumento desde 2015, de acuerdo con los datos registrados por el CSIC.
  • 89,6% de los mayores de 65 tiene una vivienda, informan las encuestas del INE.
  • Los jóvenes españoles se independizan a la edad de 29,3 años, siendo la media europea de 26 años.
  • España cuenta con el parque de viviendas público más reducido en comparación con el continente.

Entre todas las propuestas, cada vez más, se empieza a ver el término de las hipotecas inversas, servicio muy presente en otros países como Estados Unidos y Corea del Sur y que en España lleva tiempo relegado al banquillo.

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Hipoteca inversa: ¿Riesgo o beneficio?

Las hipotecas inversas se tratan de préstamos hipotecarios para mayores de 65 años con una vivienda en propiedad en el que una entidad financiera entrega al hipotecado unos ingresos anuales o periódicos a cambio de la propiedad de su vivienda tras su fallecimiento.

¿Cómo funcionan estas hipotecas? Para acceder a estos préstamos, primero se hace una tasación para valorar el inmueble y un calculo aproximado de la esperanza de vida del hipotecado. Durante ese tiempo, el propietario recibe unas rentas que pueden llegar a alcanzar hasta el 45% del valor de la vivienda.

Estas rentas se ven como un complemento para las pensiones. Suponen convertir un activo en liquidez inmediata, mejoran el ahorro a largo plazo y, al contrario de lo que a priori aparenta, el propietario no pierde la titularidad de la vivienda.

A la defunción del propietario, los herederos pueden recuperar el inmueble devolviendo el préstamo, en el caso de que al fallecimiento del hipotecado las rentas entregadas no hayan cubierto el valor del inmueble, la entidad entregará la diferencia a los herederos en caso de que accedan a vender la vivienda.

Al contrario de los contratos de nuda propiedad, en las hipotecas inversas, los herederos se reservan el derecho de mantener la vivienda tras la muerte del propietario, sin embargo, en este caso la cuantía de las rentas alcanza el 80% del valor del inmueble.

Además, estos contratos hipotecarios quedan exentos del pago por ganancias patrimoniales, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Al no perder la titularidad durante su vida, el propietario puede complementar la pensión y los ingresos de la hipoteca con el alquiler del inmueble. De esta manera, los herederos pueden cubrir el coste del préstamo tras el fallecimiento del propietario y recuperar la vivienda.

¿Qué inconvenientes traen las hipotecas inversas y por qué es un sistema poco extendido en España?

En la cultura española está muy arraigada la costumbre de la propiedad y la transmisión de la misma en herencia. Los planes de ahorro van dirigidos hacia la tenencia de inmuebles y seguros privados pero, cada vez más, los jóvenes encuentran dificultades para acceder a una vivienda y el riesgo de pobreza en mayores de 65 aumenta.

El principal inconveniente que encuentran las hipotecas inversas es la falta de una regulación específica. Desde el Banco de España y  las aseguradoras se lleva tiempo pidiendo una reforma que abarque este tipo de servicios que hasta ahora quedan amparados bajo la normativa de las hipotecas tradicionales.

Esta falta de precisión genera un riesgo reputacional para la empresa oferente. Desde el lado de los hipotecados existe el miedo de que la entidad realice una tasación que valore la vivienda a la baja y la cuantía de sus rentas se vea reducida. Por otro lado, las entidades ven vacíos en la normativa que alimentan la especulación y aumentan el riesgo de litigios.

Por ejemplo, no quedan clarificados los casos en los que el hipotecado supere el tiempo de esperanza de vida del contrato, que hasta ahora se ha solucionado con la renegociación del mismo, o tampoco se tiene un camino de actuación claro ante los cambios en el IPC o la inflación de precios.

Otra problemática, con la que existe un riesgo de especulación, son los casos en los que el fallecimiento del hipotecado llega al poco tiempo de contratar el servicio. Las viviendas bajo este tipo de hipotecas son ofrecidas a un precio más barato a futuros propietarios. Ante una temprana muerte, los herederos asumen una deuda menor y reclaman la vivienda quedando el futuro propietario sin la misma.

Es por estas razones que las entidades encuentran poco atractivo en el sector de las hipotecas inversas. El riesgo reputacional y los vacíos de una normativa poco regulada hacen que al año, únicamente 150 viviendas se vean incluidas en este mercado.

Por parte de los hipotecados, la necesaria garantía de un seguro vitalicio, con una prima única y un importe elevado, hace que la rentabilidad de la hipoteca se vea ampliamente mermada.

¿Y si la propuesta llegara desde la iniciativa pública?

Recientemente, a raíz de la problemática de los precios del alquiler, se ha propuesto desde Castilla la Mancha el uso de las hipotecas inversas como herramienta para ampliar el parque de viviendas públicas.

Esta propuesta estaría dirigida hacia mayores de 65 años, con una vivienda en propiedad, con unos ingresos mínimos o un grado de dependencia o discapacidad superior al 33%. El Estado entraría a ofrecer una pensión complementaria en función del valor de la vivienda a cambio de incluir el inmueble del propietario al parque de viviendas tras el fallecimiento de éste.

El coste de este gasto público se contemplaría en los Presupuestos Generales. En un principio se ha estimado una participación prudente, de alrededor del 2% de la población envejecida, lo que supondría una cuantía 1.705 millones de euros en el primer año, entregando pensiones de entre 605 y 12.647 euros anuales. La medida aún se encontraría en construcción ante la falta de una estimación más exacta del nivel de participación, pues los gastos públicos podrían oscilar alarmantemente hacia los 8.810 millones en el caso de reunir un 8% de participación. Se esperaría a fijar un interés concreto en función de la participación así como un estándar para determinar la cuantía de las pensiones.

Se trata de una medida “pionera” que lleva tiempo instalada en países como EE.UU y Corea del Sur de la mano de entidades privadas. Si bien, por el momento, las hipotecas inversas presentan un riesgo demasiado elevado y una difusión poco extendida, una propuesta de su uso desde los organismos públicos podría atraer la elaboración de una normativa específica para las mismas que tanto tiempo se lleva solicitando, abarcando los resquicios actuales y aportando una nueva herramienta complementaria al sistema de pensiones de la Seguridad Social, además de arrojar algo de luz al sector del alquiler, ampliando la cartera de viviendas pública y privada.

Por el momento se barajan otras medidas para solucionar la problemática de las pensiones. La más reciente, la llamada “Mochila Austriaca” se presenta como la solución más factible. Se trata de una medida en la que la empresa empleadora aportaría fondos a lo largo de la vida laboral del trabajador que serían rescatados en caso de despido o jubilación. Si bien se presenta como una solución estable, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) baraja la propuesta como una solución a estudiar pero ve problemas para su instalación en el corto plazo al requerir de un amplio proceso de adaptación de las organizaciones al método propuesto.