Hipoteca Inversa: nueva propuesta para ampliar el parque de viviendas

La poblaci√≥n mayor de 65 a√Īos crece cada a√Īo y el sistema de pensiones se ve sobrepasado por el aumento de la esperanza de vida. La hipoteca inversa se plantea como complemento a las pensiones y una alternativa para ampliar el parque de viviendas de alquiler.

El futuro del sistema de pensiones ha sido uno de los temas que m√°s ha atra√≠do las miradas de todas las agendas pol√≠ticas, lanz√°ndose a la carrera por encontrar soluci√≥n a una problem√°tica compleja: la pir√°mide de poblaci√≥n espa√Īola presenta una estructura invertida. Pero donde aparece un problema nace una soluci√≥n. Y esta vez, apunta a dos objetivos. ¬ŅPuede la hipoteca inversa paliar el sistema de pensiones y a la vez ampliar el parque de viviendas para alquiler?

¬ŅEn que punto estamos?

La esperanza de vida ha aumentado.¬†Antes se situaba entre los 75 y 80 a√Īos (15 a√Īos tras la jubilaci√≥n) ahora supera los 85 a√Īos. En paralelo, la natalidad desciende. Se espera pasar de 9 millones de pensionistas a 15 millones para mediados de siglo.

En una econom√≠a equilibrada, el sistema de pensiones se mantiene con la poblaci√≥n activa. √Čsta, al verse cada vez m√°s reducida, presenta dificultades para mantener el equilibrio. El c√°lculo de la pensi√≥n de cada ciudadano va directamente ligado a sus contribuciones a lo largo de su vida laboral, teniendo en cuenta la salud de las cuentas de la Seguridad Social, fijando un suelo del 0,25% y un techo calculado a trav√©s del IPC m√°s un 0,50%. Este m√©todo fue relegado poco a poco desde el comienzo del 2013 y con la aprobaci√≥n de los Presupuestos Generales se ha aplicado una revalorizaci√≥n del 1,6% de las pensiones. Desde BdE y compa√Ī√≠as del sector se ve esta medida como una acci√≥n cortoplacista que podr√≠a generar un gran d√©ficit en el largo plazo y a√ļnan esfuerzos con el objetivo de buscar una soluci√≥n estable.

En busca de nuevas medidas y herramientas con las que combatir la problem√°tica cabe destacar los siguientes datos.

  • El 14,8% de los mayores de 65 se encuentran en riesgo de pobreza, porcentaje que contin√ļa en aumento desde 2015, de acuerdo con los datos registrados por el CSIC.
  • 89,6% de los mayores de 65 tiene una vivienda, informan las encuestas del¬†INE.
  • Los j√≥venes espa√Īoles se independizan a la edad de 29,3 a√Īos, siendo la media europea de 26 a√Īos.
  • Espa√Īa cuenta con el parque de viviendas p√ļblico m√°s reducido en comparaci√≥n con el continente.

Se empieza a barajar el término de la hipoteca inversa con vistas a ampliar el parque de viviendas.

Hipoteca inversa: ¬ŅRiesgo o beneficio?

Las hipoteca inversa consiste en un pr√©stamo hipotecario para mayores de 65 a√Īos con una vivienda en propiedad en el que una entidad financiera entrega al hipotecado unos ingresos anuales o peri√≥dicos a cambio de la propiedad de su vivienda tras su fallecimiento.

¬ŅC√≥mo funcionan estas hipotecas? Para acceder a estos pr√©stamos, primero se hace una tasaci√≥n para valorar el inmueble y un calculo aproximado de la esperanza de vida del hipotecado. Durante ese tiempo, el propietario recibe unas rentas que pueden llegar hasta el 45% del valor de la vivienda.

Estas rentas se ven como un complemento para las pensiones. Supone convertir un activo en liquidez inmediata, mejoran el ahorro a largo plazo y, al contrario de lo que aparenta, el propietario no pierde la titularidad de la vivienda.

Se trata de un sector anclado a la controversia

A la defunción del propietario, los herederos pueden recuperar el inmueble devolviendo el préstamo. Si al fallecimiento del hipotecado las rentas entregadas no han cubierto el valor del inmueble, la entidad entregará la diferencia a los herederos en caso de que accedan a vender la vivienda.

Al contrario de los contratos de nuda propiedad, los herederos se reservan el derecho de mantener la vivienda tras la muerte del propietario. Sin embargo, en este caso la cuantía de las rentas alcanza el 80% del valor del inmueble.

Además, estos contratos hipotecarios quedan exentos del pago por ganancias patrimoniales, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Al no perder la titularidad durante su vida, el propietario puede complementar la pensión y los ingresos de la hipoteca con el alquiler del inmueble. De esta manera, los herederos pueden cubrir el coste del préstamo tras el fallecimiento y recuperar la vivienda.

¬ŅQu√© inconvenientes trae la hipoteca inversa y por qu√© es un sistema poco extendido en Espa√Īa?

En la cultura espa√Īola est√° muy arraigada la costumbre de la propiedad y la transmisi√≥n de la misma en herencia. Los planes de ahorro van dirigidos hacia la tenencia de inmuebles y seguros privados pero, cada vez m√°s, los j√≥venes encuentran dificultades para acceder a una vivienda y el riesgo de pobreza en mayores de 65 aumenta.

El principal inconveniente que encuentran la hipoteca inversa es la falta de una regulaci√≥n espec√≠fica. Desde el Banco de Espa√Īa y ¬†las aseguradoras se lleva tiempo pidiendo una reforma que abarque este tipo de servicios que quedan amparados bajo la normativa de las hipotecas tradicionales.

Esta falta de precisión genera un riesgo reputacional para la empresa oferente. Desde el lado de los hipotecados existe el miedo de que la entidad realice una tasación que valore la vivienda a la baja y la cuantía de sus rentas se vea reducida. Por otro lado, las entidades ven vacíos en la normativa que alimentan la especulación y aumentan el riesgo de litigios.

Por ejemplo, no quedan clarificados los casos en los que el hipotecado supere el tiempo de esperanza de vida del contrato. Hasta ahora se ha solucionado con la renegociación del mismo. No obstante, tampoco se tiene un camino de actuación claro ante los cambios en el IPC o la inflación de precios.

Falta regulación en la hipoteca inversa ante el riesgo de especulación

Otra problemática, con la que existe un riesgo de especulación, son los casos en los que el fallecimiento del hipotecado llega al poco tiempo de contratar el servicio. Las viviendas bajo este tipo de hipotecas son ofrecidas a un precio más barato a futuros propietarios. Ante una temprana muerte, los herederos asumen una deuda menor y reclaman la vivienda quedando el futuro propietario sin la misma.

Es por estas razones que¬†las entidades encuentran poco atractivo en el sector de la hipoteca inversa. El riesgo reputacional y los vac√≠os de una normativa poco regulada hacen que al a√Īo, √ļnicamente 150 viviendas se vean incluidas en este mercado.

Por parte de los hipotecados, la necesaria garant√≠a de un seguro vitalicio, con una prima √ļnica y un importe elevado, hace que la rentabilidad de la hipoteca se vea ampliamente mermada.

¬ŅY si la propuesta de la hipoteca inversa llegara desde la iniciativa p√ļblica para ampliar el parque de viviendas?

Recientemente, se ha propuesto desde Castilla la Mancha el uso de las hipotecas inversas como herramienta para ampliar el parque de viviendas p√ļblicas.

Esta propuesta estar√≠a dirigida hacia mayores de 65 a√Īos, con una vivienda en propiedad, con unos ingresos m√≠nimos o un grado de dependencia o discapacidad superior al 33%. El Estado entrar√≠a a ofrecer una pensi√≥n complementaria en funci√≥n del valor de la vivienda a cambio de incluir el inmueble del propietario al parque de viviendas tras su fallecimiento.

El coste de este gasto p√ļblico se contemplar√≠a en los Presupuestos Generales. En un principio se ha estimado una participaci√≥n prudente, de alrededor del 2% de la poblaci√≥n envejecida. Supondr√≠a una cuant√≠a 1.705 millones de euros en el primer a√Īo, entregando pensiones de entre 605 y 12.647 euros anuales. La medida a√ļn se encontrar√≠a en construcci√≥n ante la falta de una estimaci√≥n m√°s exacta del nivel de participaci√≥n.En este caso, los gastos p√ļblicos podr√≠an oscilar alarmantemente hacia los 8.810 millones en el caso de reunir un 8% de participaci√≥n. Se esperar√≠a a fijar un inter√©s concreto en funci√≥n de la participaci√≥n as√≠ como un est√°ndar para determinar la cuant√≠a de las pensiones.

Una regulación más específica de la hipoteca inversa ayudaría a ampliar el parque de viviendas de alquiler

Se trata de una medida ‚Äúpionera‚ÄĚ que lleva tiempo instalada en pa√≠ses como EE.UU y Corea del Sur de la mano de entidades privadas. Si bien, por el momento, la hipoteca inversa presenta un riesgo demasiado elevado y una difusi√≥n poco extendida.¬†Una propuesta de su uso desde los organismos p√ļblicos podr√≠a atraer la elaboraci√≥n de una normativa espec√≠fica. As√≠¬†quedar√≠an abarcados los resquicios actuales y aportando una nueva herramienta complementaria al sistema de pensiones. Adem√°s arrojar√≠a algo de luz al sector del alquiler, ampliando el parque de viviendas p√ļblicas y privadas.

Por el momento se barajan otras medidas para solucionar la problem√°tica de las pensiones. La m√°s reciente, la llamada ‚ÄúMochila Austriaca‚ÄĚ se presenta como la soluci√≥n m√°s factible. Se trata de una medida en la que la empresa empleadora aportar√≠a fondos a lo largo de la vida laboral del trabajador que ser√≠an rescatados en caso de despido o jubilaci√≥n. Si bien se presenta como una soluci√≥n estable, la Confederaci√≥n Espa√Īola de Organizaciones Empresariales (CEOE) baraja la propuesta como una soluci√≥n a estudiar. Ven problemas para su instalaci√≥n en el corto plazo al requerir de un amplio proceso de adaptaci√≥n de las organizaciones al m√©todo propuesto.

Entradas relacionadas

Share This