La nueva Ley Hipotecaria ¿Tipo fijo o variable?

Los bancos asumen el grueso de los costes de las hipotecas a costa de reducir sus márgenes. ¿Qué novedades trae consigo la nueva Ley Hipotecaria? ¿Es el momento de invertir en hipotecas a tipo fijo o en variables?

Con la reciente Ley Hipotecaria y a la espera de la resolución de los conflictos ocasionados por el IRPH los bancos buscan anteponerse a la nueva situación que se presenta para el mercado hipotecario.

A pesar de todo ello, 2019 cierra con resultados optimistas en lo referente a las hipotecas. Si buscas adquirir un inmueble para alquilar o bien dar el salto de inquilino a propietarios de una vivienda podría ser el momento de plantearse la opción de compra.

La Ley Hipotecaria. ¿Cuál es la situación actual y cómo reaccionan los bancos?

La Ley Hipotecaria establecida desde el pasado verano podría costar a los bancos alrededor de 3.500 millones de euros en tres años. Como principal diferencia con la situación anterior, los bancos asumen más costes por hipoteca concedida, llegando a alcanzar un coste medio de 3.400 euros por hipotecado. Cabe destacar, que el coste por operación depende de la cantidad a hipotecar y de la regulación de cada Comunidad Autónoma.

Tomando como referencia la Comunidad de Madrid, (y de acuerdo a los datos registrados por el portal Rastreator.com y El Confidencial) una vivienda con el valor 218.000 euros para la que se solicita una hipoteca de 174.000 euros recogería los siguientes gastos tras la nueva ley:

Notaría: coste del notario que debe suscribir la hipoteca. Regulados por la Administración de cada comunidad y en función del préstamo. En este caso, los honorarios alcanzarían los 800 euros.

Registro: escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Alcanza los 350 euros.

Gestoría: varían dependiendo de la gestoría y oscilan entre los 200 y 400 euros. Inscriben la hipoteca en el registro y se encargan de su liquidación.

Impuesto sobre actos jurídicos documentados: depende de cada comunidad. Varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca. Este porcentaje no se aplica sobre la cantidad del préstamo sino sobre la responsabilidad hipotecaria (la suma de todos los conceptos garantizados a través de la hipoteca). En Madrid, para la hipoteca establecida como ejemplo, sería del 0,75%, suponiendo un coste de 1.960 euros.

El coste medio por operación, alcanzaría así los 3.400 euros. En España se firmaron en 2018, en total, 354.186 hipotecas que quedarían al amparo de la nueva norma, suponiendo un coste anual 1.175 millones de euros, 3.500 en tres años.

Esta situación ocasionó que se esperara una subida de los precios de los créditos, sin embargo, los bancos arrancan el reciente 2020 con la bajada de los intereses en las tipo fijo a costa de reducir sus márgenes.

De acuerdo a los datos registrados por el Banco de España, el pasado año cerró el mercado con hipotecas por valor de 35.175 millones entre enero y octubre. Si bien, en el mismo plazo en 2018, el valor alcanzaba 35.486 millones, se debe tener en cuenta el frenazo que se dio como consecuencia de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Exceptuando este dato, 2019 registró un 0,3% más de hipotecas en los mismos periodos que 2018. Con la nueva regulación, la firma de una hipoteca tarda una media de tres meses más, por lo que se produce una ralentización en la concesión que hace variar los datos de un año para otro. Si bien, se considera el 2019, como uno de los años más activos de la década en lo que se refiere al mercado hipotecario. La renegociación de hipotecas descendió un 10% a principio de años como consecuencia de la recuperación económica del país. No obstante, se espera que en los años venideros se produzca una ralentización de la economía española.

Los bancos han concedido hipotecas por valor de 200 millones más que en 2018 a excepción de los meses de la entrada de la Ley Hipotecaria. Ante la falta de rendimientos que suponen ahora las tipo variables, se han llegado a ofrecer hipotecas a tipo fijo con intereses nominales por debajo del 1%. El tipo medio para créditos de corta duración se situó en noviembre en 1,78% (anteriormente en 1,82%). Para plazos superiores a diez años, se encuentra en 1,85% (previamente en 1,99%). En el caso de la TAE, se mantiene en un 2,02%, marcando un nuevo mínimo en las operaciones.

Por otro lado, el Euribor (principal indicador de las variables) lleva ya cuatro años en negativo, suponiendo el principal motivo del aumento de este tipo de hipotecas. El indicador cerró diciembre del 2019 en un valor de -0,261%, habiendo llegado a alcanzar el -0,399% a lo largo del año.

Los bancos, por su parte, permanecen a la espera de la resolución judicial del IRPH como indicador de referencia para el coste de las hipotecas variables.

El IRPH es un índice elaborado por el Banco de España que se calcula según la media de interés de los créditos de hipotecas que conceden los bancos. Representa el segundo índice más utilizado para calcular los préstamos de tipo variable (siendo el Euribor el primero). Actualmente, se estima que el valor de las hipotecas calculadas bajo este índice alcanza los 17.000 millones de euros.

Desde el 2013, comenzaron las demandas hacia los bancos cuando el Euribor descendió a valores cercanos al 0%, manteniéndose el IRPH al 2% y suponiendo un coste más caro que aquellos créditos concedidos bajo el Euribor.  Las asociaciones de consumidores denunciaron una falta de transparencia e información sobre el uso de este índice, que llegaba a ocasionar un sobrecoste de hasta 25.000 euros para los hipotecados. Hay 172 procedimientos judiciales abiertos relacionados con la temática. Los juzgados dictan sentencias contradictorias para cada caso y en 2017 el Tribunal Supremo determinó favorable el uso del IRPH al entender que su control de transparencia no era posible al ser un índice oficial. No obstante, el caso se llevo ante el Tribunal de Justicia Europeo, donde recientemente se emitió un informe que considera “complejas y poco transparentes” las hipotecas vinculadas a este tipo de índice. Desde la opinión popular, se considera que, si bien se trata de un índice oficial, los datos para calcularlos son emitidos por las entidades bancarias, confiando ciegamente en la veracidad de las cifras aportados por las mismas.

Se estima que ante la resolución del caso, siendo más de un millón de afectados, los costes para los bancos alcanzarían los 25.000 millones en indemnizaciones, siendo 44.000 millones con el costo del juicio. Sin embargo, se espera que solo entre el 20% y el 30% de los afectados reclamen ante la resolución del juicio.

Novedades de la ley hipotecaria. ¿Cómo te afectan?

La nueva normativa tiene como objetivo arrojar mayor transparencia a las operaciones de los bancos. Ya hemos visto un cambio en los costes de las operaciones que asumen los bancos, pero, ¿qué otras medidas afectan al hipotecado?

Desde el pasado verano, el principal coste que debe asumir el hipotecado es la tasación del inmueble, necesaria para la concesión del crédito, se realice o no finalmente. El precio oscila entre los 300 y 600 euros. El cliente puede elegir la sociedad de tasación que desee siempre que esté homologada por el Banco de España.

Además, el consumidor deberá abonar todos los gastos e impuestos derivados de la operación de compraventa de inmuebles: notaría, gestoría, registro e IVA (si es vivienda nueva, ascendiendo a un 10% del valor de la misma) o el abono del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en caso de que sea de segunda mano, que oscila entre el 5% y el 10%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

La nueva ley busca aportar mayor transparencia, prueba de ello es la medida que obliga al banco a entregar un borrador del acuerdo al cliente con un plazo mínimo de diez días antes de la firma. Con ello, se consideran suficientes días para leer y estudiar todos los resquicios del contrato, mejorando la posibilidad de negociación en busca de un mejor acuerdo para ambas partes. Mayor seguridad para el cliente implica un aumento del tiempo medio que se tarda en firmar una hipoteca, así como, son ahora más minuciosos los estudios de solvencia y análisis del hipotecado que realizan las entidades. Otra novedad, es que el banco debe informar al cliente que utilice un intermediario para gestionar la hipoteca, del TAE resultante incluyendo los honorarios del mismo.

Entre las nuevas condiciones resultantes de la normativa, se estipula un cambio en:

Comisión de apertura: ya no se limita esta comisión pero se establece que será a única que la entidad podrá cobrar al financiado.

Comisión por amortización anticipada: nuevos límites para las comisiones cobradas por los bancos cuando se devuelve parte o la totalidad del crédito antes de tiempo. Para las tipo fijo, la comisión será del 2% durante la primera parte del préstamo y del 1,5% para el resto de vida del mismo. Para las tipo variable, será del 0,25% en los tres primeros años y del 0,15% a partir de los cinco.

Subrogación: el cliente podrá trasladar su hipoteca a otro banco sin coste. El segundo banco compensará al primero pagando los intereses restantes. Además, el primer banco, no podrá retener al cliente aunque iguale o mejore la oferta del segundo banco.

Cambio de hipotecas de tipo variable a fijo: el coste por cambiar el tipo de hipoteca será menor. Concretamente se aplicará una comisión del 0,15% del capital reembolsado, sin coste a partir del cuarto año. En cuanto a los intereses de demora: se limitan al interés remunerativo más tres puntos.

Productos vinculados: se prohíben la vinculación de seguros y otros productos a la hipoteca. Y la negativa ante estos servicios no puede encarecer el crédito del hipotecado.

Clausula suelo: se prohíbe la aplicación de un interés fijo en las variables y el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Ejecución de hipotecas: solo se permitirá la ejecución de la hipoteca si el impago alcanza las 12 mensualidades o el 3% del capital prestado, en la primera mitad del préstamo, o de 15 mensualidades o el 7%, en la segunda mitad.

Para las hipotecas firmadas con anterioridad de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, se les concederán algunas de las normas que trae consigo la reforma, como son el abaratamiento de la conversión de tipo variable a fijo y la protección frente a la ejecución de la hipoteca. También podrán cambiar de banco sin que la entidad les retenga con una contraoferta.

¿Tipo fijo o variable?

Estabilidad o ahorro es la pregunta que se hace toda persona a la hora de elegir el tipo de hipoteca. Las hipotecas a tipo fijo, si bien son más caras de entrada, arrojan mayor seguridad de gasto al hipotecado al mantener el mismo interés nominal durante toda la vida del crédito.

Por otro lado, el interés de las tipo variables va ligado, normalmente, al indicador del Euribor. Índice que calcula los intereses con los que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Cuánto más bajo es este índice, menor será el coste de la hipoteca.

Actualmente, como se ha comentado al principio, el tipo medio de interés de las hipotecas fijas se sitúa en el 1,78% y 1,85% por debajo y por encima de los 10 años de préstamo, respectivamente. Situándose el TAE en 2,02%, si bien este indicador ya no se considera de utilidad para calcular las tipo variables a consecuencia de que no se tienen en cuenta los cambios de intereses durante la vida del préstamo y por tanto no arroja una información precisa de la evolución del coste de la hipoteca. Anteriormente, se tenía en cuenta el interés fijo de las variables, mantenido durante los 12 o 24 primeros meses de hipoteca, pero con la nueva normativa, este tipo de interés ha sido eliminado de las variables.

El Euribor cierra diciembre en -0,261%. A este índice hay que sumarle un interés diferencial que ronda entre el 0,75% y el 1,5%. La principal ventaja que aportan las tipo variables es que facilitan una amortización más temprana, pudiendo compensar así las posibles subidas del Euribor en los años venideros. A la hora de considerar el coste de las variables, principalmente se debe tener en cuenta el diferencial y los costes vinculados al crédito (notaría, gestoría, etc.)

Las tipo fijo siguen resultado más caras que las variables que suponen una menor rentabilidad para los bancos. Es por ello que, a costa de reducir sus márgenes, las entidades financieras rebajan el coste de los créditos a tipo fijo con el objetivo de obtener, aunque menor, una mejor rentabilidad.

Para que una hipoteca de tipo fijo sea más rentable que una variable, el Euribor debe situarse de manera estable por encima del 2%. El índice lleva ya cuatro años en negativo y difícilmente volverá a los niveles de 2009 donde superaba el 5%. Si bien, continúa creciendo año a año, con pequeñas variaciones que lo hacen retroceder en algunos meses. Se estima que para principios de 2022, alcance el 0% y para finales del mismo año haya superado el 1%, con lo que variables y fijas comiencen a igualar costes y rendimientos.

Si bien, las cifras actuales invitan a apostar por las tipos variable, hay que tener en cuenta que la vida media de un crédito oscila entre los 20 y 30 años, que, aunque lentamente, el Euribor continúa creciendo año a año, y lo que pudo ser una buena decisión a  principios de 2020, podría no serlo dentro de 10 años.

El paradigma no trae novedad alguna. Siempre hay incertidumbre a la hora de invertir en hipotecas. ¿Ahorro variable y cortoplacista o estabilidad en le tiempo? Cabe destacar, que merece la pena estudiar las hipotecas a tipo fijo, que actualmente, están registrando los tipos de intereses más bajos respecto a la década pasada.