La rentabilidad del alquiler ¿Cómo mejorarla?

La media nacional sitúa al alquiler con una rentabilidad del 7,5%. El alquiler tradicional continúa ofreciendo mejores resultados que el turístico. Rehabilitar la vivienda se presenta como la mejor opción para aumentar la rentabilidad del arrendamiento.

Obtener un rendimiento de sus ahorros es una máxima a la que aspiran tanto pequeños como grandes inversores. En este sentido el alquiler se plantea como una alternativa a tomar en cuenta por sus atractivas rentabilidades respecto a inversión variable y plazos fijos.

El alquiler sitúa su rentabilidad bruta en un 7,5% de media nacional. Es una tendencia alcista que venimos viendo en los últimos años y supone un aumento de un 2,8% respecto al año 2014.

La rentabilidad bruta se calcula teniendo en cuenta el coste del inmueble y los ingresos anuales percibidos por el mismo, dejando fuera de calculo las obligaciones tributarias y gastos de mantenimiento. Entre esos gastos se encuentran los gastos de comunidad, el IBI (impuesto anual asumido por el propietario), honorarios de gestión en caso de contar con el apoyo de profesionales para llevar la actividad arrendataria, seguros, previsiones de reparaciones y conflictos y el tiempo que la vivienda queda desocupada (especialmente para alquiler vacacional). Es por ello que la rentabilidad bruta no es el único indicador a tener en cuenta a la hora de adentrarse en el sector del alquiler. El dinamismo del mercado, varía dependiendo de la zona y aquellas con mayor actividad (oferta y demanda) arrojan una perspectiva de riesgo reducido a tener en cuenta

Otro indicador para conocer la rentabilidad del alquiler y valorar la inversión en el inmueble es el PER, ratio que se utiliza para conocer si una acción es demasiado cara. En el caso del alquiler, se aplicaría la siguiente formula teniendo en cuenta el precio de la vivienda y la cuantía anual de las rentas:

PER= precio de la vivienda / renta anual

El cálculo del PER, arroja información sobre el tiempo que se tardaría en recuperar la inversión realizada en la vivienda.

¿Interior o costa?

Las provincias con que presentan mejores resultados son Lleida, en primer lugar, con un 9,4%, Toledo con 8,4% y Valencia en un 8,04%.  Entre las provincias con mayor actividad y menor riesgo de inversión, se encuentran Madrid y Zaragoza, seguidas por Santa Cruz de Tenerife y Murcia. Son Asturias y Teruel, donde el volumen del alquiler ronda solo un 30%.

Destaca también Sevilla, como zona de bajo riesgo con una rentabilidad del 7%. Madrid y Barcelona, posicionan su rentabilidad por debajo de la media nacional, debido a los altos precios de adquisición, con un 6,9% y un 7,07%, respectivamente. Si bien, se consideran zonas de bajo riesgo ante el mayor volumen de actividad del sector. Pero, ¿es la costa una mejor zona de inversión frente al interior peninsular?

El litoral español se ha convertido en el centro de atención de la inversión extranjera. Igualmente, los inversores continúan viendo la vivienda como un sector de difícil rentabilidad con bajos tipos de interés. Canarias presenta la mayor rentabilidad combinada con un 14,66%. De esta manera, con una inversión de 200.000 euros en una vivienda, se podrían obtener unos ingresos de alquiler que alcancen los 15.400 euros, amortizando la compra en 13 años. Si al finalizar el año, se decidiera vender el inmueble, la rentabilidad combinada llegaría a alcanzar el 17,3%, con un rendimiento de 34.600 euros.

Entre las provincias costeras con mayor rentabilidad se encuentran: Lugo (7,4%), Huelva (6,6%), Las Palmas (6,4%) y Murcia (6,3%). Se espera un aumento del rendimiento de estas zonas, que atraiga inversores minoristas habiendo ya llamado la atención de grandes inversores extranjeros.

El metro cuadrado en la costa es un 14% más caro que la media nacional. La compra de un inmueble en estas zonas supone un esfuerzo mayor por parte del inversor, presentando un rendimiento de los alquileres un 25% más bajo que en el interior. No obstante, la costa se considera una zona de bajo riesgo y gran actividad. Solo Madrid y Barcelona ofrecen una rentabilidad mayor con un riesgo tan bajo como el de la costa, aunque por otro lado, si los precios en primera línea son más elevados, con una media de 1.913 euros el metro cuadrado, Madrid y Barcelona, sitúan su media en 3.416 euros el metro cuadrado y 3.856, respectivamente.

Son, entonces, zonas de mayor riesgo, Huelva y Lugo, y de menor, Baleares y Barcelona. En las Baleares, el precio de la vivienda es un 27% más caro que el peninsular y ofrece mayores rendimientos en el interior que en sus costas. El metro cuadrado en primera línea tiene un precio de 3.425 euros y en el interior de la isla, 2.683. Lo que supone una rentabilidad del alquiler de 4,5% y un 5%, respectivamente. La subida de los rendimientos y la estabilidad que han mantenido estas regiones se ha visto propiciada por el interés de la inversión exterior, dirigida hacia un público mayoritariamente extranjero y con un poder adquisitivo alto.

Mercados vinculados a la demanda nacional experimentan mejoras, especialmente en la Costa de la Luz (Andalucía) y la Costa Canaria. La Manga del Mar menor, el sur de Pontevedra y Almería, son también zonas que comienzan a despuntar. En el interior, Tarragona puede llegar a ofrecer una rentabilidad combinada del 20% y en el caso de Granda, la diferencia de rendimiento entre la primera línea y el interior es de un 5% y un 7%.

El alquiler en la costa, ofrece una rentabilidad media del 5,5% frente al 7,5% del interior, pero la atracción de turismo y la creación de empleo posicionan a la costa como un sector de bajo riesgo. En el último año, el precio de la vivienda en la costa se ha encarecido un 4% y los alquileres un 4,64%.

¿Alquiler tradicional o alquiler turístico?

De acuerdo a los datos ofrecidos por IV Estudio de Casaktua.com, el 65% de los propietarios optan por un alquiler de larga duración frente al 35% de alquiler vacacional. El alquiler turístico parece estar llegando al final de su “boom” y la gran mayoría opta por la estabilidad y comodidad del alquiler tradicional.

El endurecimiento de la normativa para regular el mercado del alquiler turístico se ha convertido en un gran impedimento para el arrendamiento de corta estancia. Tanto es así, que en Madrid, por ley, se reducirán los alquileres de estas características un 95%. Entre otras dificultas se encuentra la necesaria licencia específica como arrendador de esta categoría, por uso terciario de hospedaje. Además, se ha estipulado, que estas viviendas deberán tener un acceso independiente a la calle o contar con su propio ascensor.

El alquiler vacacional, al contrario que el tradicional, no se beneficia del 60% de reducción en el IRPF. Por otro lado, las comunidades de vecinos ahora podrán ejercer mayor presión sobre este tipo de negocios, haciendo que su gasto de comunidad pueda aumentar hasta un 20%, limitar su actividad e incluso negarla. Todo ello, queda registrado en la reciente modificación de la Ley de la Propiedad Horizontal. Con un acuerdo mayoritario de 3/5 partes de la comunidad, los vecinos podrán ejercer un mayor control de los alquileres turísticos.

Por otra parte, la rentabilidad de los alquileres turísticos se ve mermada frente al alquiler tradicional, debido a la intermediación de las agencias. En el caso del alquiler de larga estancia, no se hace tan necesaria la presencia de agencias para su difusión, siendo este un mayor obstáculo en los de corta estancia. La comisión de estas agencias ronda el 35% de los beneficios por una gestión integral. Del propietario corre la responsabilidad de la limpieza, los gastos de suministro energético, la entrega y recogida de llaves y la correcta adecuación de la vivienda. Es por esta razón, que se hace indispensable la presencia de estas agencias. En el caso de los alquileres tradicionales, los aspectos anteriores corren, habitualmente, a cuenta del inquilino, por lo que la rentabilidad asciende considerablemente.

Para que un alquiler turístico ofrezca un rendimiento positivo requiere que la vivienda esté ocupada entre el 50% y 60% de los días de cada mes. A ello, hay que sumarle la tributación por actividad superior a 90 días.

El alquiler tradicional supone una opción más estable y prolongada en el tiempo. Las relaciones de larga duración entre inquilinos y propietarios ofrecen una mayor comodidad y confianza, permiten un adecuado control y mejor rendimiento. El inmueble, además, pasa menos tiempo vacío, lo que reduce la posibilidad de “okupación” y genera estabilidad de ingresos.

El alquiler turístico presenta dificultades para mantener la demanda incluso en las propias semanas, siendo de viernes a lunes los días más solicitados. Depende en exceso de la concentración turística, supone un ingreso más inmediato al efectuarse el pago por adelantado pero maneja rendimiento menores. El alquiler turístico puede ser una oportunidad para propietarios que viven fuera del país, o la ciudad, de la vivienda, que no deseen vender su propiedad y quieran hacer uso de la misma en determinadas ocasiones.

¿Cómo puedo mejorar la rentabilidad de mi alquiler?

La rehabilitación del inmueble se presenta como la principal herramienta para mejorar la rentabilidad de la propiedad, llegando a aumentarla en un 80%. Es la opción que se barajó desde al año pasado, cuando se registró que en España se vendieron 564.464, de las cuales 507.044 (87%) fueron de segunda mano. De acuerdo con Casaktua.com el 10% de los españoles que buscan la adquisición de una propiedad lo hacen con la intención de alquilarlo el 33% de las veces. De esas 500.000 viviendas, más de un 50% han sido sometidas a reformas integrales, ofreciendo una mejora de la estabilidad del inversión en un 15% y 20%.

Las viviendas de obra nueva suponen un esfuerzo mayor, pero pueden contar con servicios adicionales a las de segunda mano como pueden ser trasteros, plazas de garaje, zonas comunes, etc.,  además de contar con un mejor estado de conversación. Si bien, se puede seguir encontrando casas de segunda mano en construcciones antiguas que mantienen un buen estado ofreciendo un valor añadido al invertir en su reforma.

La ubicación supone uno de los elementos más trascendentales a la hora de obtener mayores rendimientos de la vivienda. Cercanía a los parques de empresas y universidades, acceso a transporte público y buena comunicación representan los criterios más importantes, que abarcan el 70% del valor de la inversión.

Grandes ciudades y enclaves turísticos, son los focos de mayor actividad y por tanto menor riesgo. En el caso de Madrid,  la zona limítrofe con la M-30 la mejor elección. Antes de adquirir una vivienda de segunda mano para alquilar, es aconsejable contar con los servicios de profesionales de cara a estudiar los detalles de la propiedad. Infraestructura, instalaciones, ubicación etc. Averiguar el recorrido histórico de la comunidad a fin de poder detectar posibles derramas, el acceso al catastro, notas simples, recibos del IBI e Inspecciones Técnicas de Edificios acometidas por los ayuntamientos de la zona.

A la hora de tomar la decisión de la rehabilitación, tener en cuenta el presupuesto a gastar y el periodo de duración de las obras que podrá oscilar entre un 1 y 4 meses. Además, decidir los acabados del hogar, acordes a la zona e infraestructura de la vivienda y la comunidad, suponen el 60% del coste de la inversión variando de los 500 euros a los 1.400 por metro cuadrado. La decisión de realizar uno mismo la rehabilitación o contratar los servicios de profesionales supone una diferencia de garantías para los resultados. Si bien, estos procesos pueden suponer un dolor de cabeza para el propietario, prolongarse más de lo esperado y aumentar su coste inicial. 

Entre otras medidas para mejorar el rendimiento de un alquiler, se encuentra la apuesta por contratos de larga duración, la fijación de un precio técnico acorde a la oferta del mercado y el estudio de la misma para poder adelantarse y ofrecer mejores posibilidades que la competencia. El estudio de solvencia completo del inquilino, a fin de evitar impagos, el control de inventario del inmueble, la comunicación fluida con el inquilino y la agilidad y flexibilidad de cara a resolver los problemas que puedan sufrir los mismos. 

Por otro lado, señalar que a la hora de elegir una propiedad la tipología de la vivienda resulta otro aspecto importante. Así, viviendas con 1 o 2 habitaciones van dirigidas a inquilinos temporales, 2 y 3 habitaciones representan la mayor demanda del mercado y 3 y 4 habitaciones son las viviendas ideales para inquilinos permanente y grupos de estudiantes.