Las preocupaciones de los propietarios al alquilar su inmueble

La nueva reforma a implantar contempla algunas medidas que podrían perjudicar a los propietarios de los alquileres. 

El arrendamiento de un inmueble se ha convertido en un método de ahorro para multitud de particulares que ven en las rentas que perciben de sus inquilinos una vía para mejorar la economía familiar. Sin embargo, es de conocimiento general, que la vida de un alquiler puede traer consigo una gran cantidad de riesgos y conflictos que tambalean la estabilidad de propietarios e inquilinos.

Serán los problemas de los propietarios el objeto a estudiar, quienes se ven cada vez más inseguros en un mercado creciente. Las nuevas reformas, algunas ya implantadas y otras todavía por venir, podrían acrecentar las dificultades de los arrendadores en materia de seguridad de alquileres.

Las preocupaciones de los propietarios

Las principales causas de la inquietud entre los propietarios es el miedo al impago de las rentas y los destrozos acometidos dentro de la vivienda. Se acrecienta la preocupación especialmente entre los particulares, por el sentimiento de falta de protección que se extiende entre los arrendadores.

Con las nuevas reformas implementadas en el últimos años, corre la inseguridad de los propietarios al verse limitadas las garantías adicionales a la fianza a dos meses, las cuales, se temen insuficientes para cubrir los posibles destrozos y conflictos, todo ello sumado a las nuevas medidas para la defensa del inquilino, que, desde la contraparte del alquiler, genera insatisfacción al ver recortadas sus posibilidades de negociación. Cabe destacar que los casos de impagos y desperfectos aumentaron en un 5,7% desde el año 2018.

A esta nueva situación le ha seguido, durante los primeros cinco meses del 2019, un descenso del 7,8% de los contratos de alquiler. Una reducción significativa de la oferta, que limita las posibilidades de abarcar una demanda creciente que se ve incapaz de asumir las subidas de precios, que poco a poco empiezan a estabilizarse. Se prevé que 2019 haya cerrado con un incremento comprendido entre el 1% y el 2%. Mientras el resto de comunidades aún disponen de un recorrido más extenso, en cuanto a subidas de precios se refiere, se estima que para 2020, Madrid y Barcelona alcancen su techo, especialmente la segunda, que en el último año, ha experimentado su incremento más modesto desde 2014, situándose en un 1,6%. En el caso de la capital, la situación se prolongará durante el año 2020, habiendo cerrado 2019 con una variación del 6,6%, su registro más bajo desde 2017.

Desde el Fichero de Morosos (FIM) arrojan algo más de información al sector. Desde el año 2018, el miedo entre los propietarios al impago ha aumentado en un 25%. Tres de cada cuatro arrendadores temen enfrentarse a esta situación, siendo un considerable 59% los que buscan estudiar a sus candidatos a fin de alcanzar una mayor seguridad en el alquiler.

Entre enero y mayo de 2019, el FIM ha aumentado su registro de morosos en un 6,42%. Los servicios más demandados por los propietarios son los informes de riesgo, que se han solicitado un 27% más, seguidos de los datos laborales (11%) y personales (3%)

Donde más se están experimentando estos riesgos es en el alquiler en la costa y las islas, especialmente en Semana Santa y verano, donde los propietarios firman contratos de corta duración que apenas llegan a los ocho meses, en los cuales, se han dado numerosos casos en los que han perdido la mayor parte de sus rentas ante los impagos.

Los propietarios tienen a sus disposición la oferta de aseguradoras que garantizan el cobro de las rentas y la defensa jurídica, desde las cuales recomiendan un estudio detallado de las clausulas del contrato y un anexo del inventario del inmueble con el que poder recurrir en caso de desperfectos.

Las nuevas reformas: recientes y futuras

Recientemente, desde marzo de 2019, se implantó la reforma del Real Decreto Ley que trajo consigo nuevas medidas en materia de alquileres. Entre las propuestas de la normativa, se encontraba el aumento del contrato de alquiler de tres a cinco años, siendo siete en el caso de personas jurídicas, con una prorroga tácita de tres años. Supone una medida que favorece la protección de los inquilinos pero pone en riesgo los ingresos del propietario, lo cual podría venir de la mano de un aumento de la rigidez del sector, que reduce su oferta y aumenta sus precios.

Las futuras reformas, traen consigo, la medida que posibilita la paralización de un desahucio durante un mes, dos en el caso de personas jurídicas, a fin de ofrecer los organismos públicos y sociales un margen mayor de actuación para tratar de salvaguardar la situación, facilitando el realojo de los inquilinos que se vean afectados por una ejecución hipotecaria o no puedan asumir el pago de las rentas. Si bien, es una medida que mejora la situación del arrendatario, el arrendador debe estudiar las consecuencias que pueda sufrir con la misma y tratar de adaptarse para no verse sobrepasado por la situación.

Otra de las propuestas que trae de la mano el próximo mandato es la reforma de la Ley Horizontal de Propiedad, con la que se busca ofrecer la posibilidad a la comunidades de vecinos de vetar los alquileres turísticos o delimitar las condiciones de los mismos, con el objetivo de mejorar una situación que venía acarreando problemas de convivencia entre los residentes y los turistas en régimen de alquiler.

Aun que todavía no se ha sentado nada en firme, desde la nueva reforma se plantea estudiar la intervención de los precios del alquiler a partir de un Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que desarrolla el Ministerio de Fomento y con los que se buscará fijar los precios máximos del alquiler, apoyándose en las regiones que ya posean una referencia de la materia.

Entre los objetivos que se plantean para los años venideros, se encuentra el de aumentar el parque de viviendas en alquiler. Movilizar el suelo público, un Plan para la Rehabilitación de Viviendas que vayan a entrar al sector del alquiler con un precio “asequible”, financiación a comunidades para que ejerzan el derecho de tanteo y retracto y agilizar la concesión de licencias. Medidas enfocadas hacia la mejora del alquiler social.

Si bien se lleva planteando en los últimos años que una mejora de los precios del alquiler podría venir de la mano de un aumento del parque de viviendas disponibles, las medidas para llevar a cabo esa expansión podrían afectar especialmente a los particulares. Se redefinirán los conceptos de “vivienda vacía” y “gran tenedor de vivienda” con el fin de que las comunidades autónomas y los municipios estimen las políticas que consideren (fiscales, sanciones o estimulantes para movilizar las casas vacías).

Si bien, desde la reforma se buscan las negociaciones con el Sareb para mejorar la situación de la vivienda social a fin de evitar que sean explotadas y vendidas por los llamados “fondos buitres”. En otro sentido, se reformará el régimen jurídico y fiscal de Socimis instalando un tipo de gravamen del 15% sobre beneficios no distribuidos.

Aunque el principal objetivo de estas nuevas reformas sea mejorar la situación del alquiler social tratando de aumentar la extensión del parque de viviendas a través de ampliar suelo público y la negociación con fondos y grandes poseedores de viviendas, los pequeños propietarios podrían no estar exentos de verse afectados por estas nuevas medidas. Si bien habrá que esperar a la implantación completa del nuevo plan para sacar conclusiones precisas sobre su funcionamiento, el cual ha recibido el nombre de “Coalición progresista, Un nuevo acuerdo para España”.