Las soluciones que necesita el alquiler en España van más allá de los problemas relacionados con el precio

La falta de confianza, las restricciones a la demanda y las dificultades operativas también suponen un gran escollo para un funcionamiento óptimo del mercado

Madrid, 20 de enero de 2020.- Durante los cuatro años previos a 2019 se produjo una constante escalada de precios, y respecto al año pasado, diversas fuentes coinciden en que el alquiler alcanzó un techo que evidencia síntomas de fatiga y tendencia hacia la estabilización de precios durante este 2020 e, incluso, un descenso en algunas comunidades autónomas.  

Esta estabilización podría verse alterada si apuntamos a medidas que se vienen entreviendo desde la última regulación de marzo ligadas a la limitación de los precios. Todos los análisis, así como ejemplos en otras ciudades europeas, hacen prever que esto podría restringir la oferta y generar nuevas distorsiones. No obstante, esta es una situación que podría amortiguarse con la creación de nuevas viviendas y la mejora de la calidad de oferta existente. Ante este escenario, empresas especializadas como Avalisto se preguntan si el precio, indicador tantas veces empleado como principal exponente de la situación del alquiler, es en realidad el único reflejo de las dificultades a las que se enfrentan propietarios e inquilinos.

La confianza en sus horas más bajas

Cerca de 100 desahucios al día. Es la cifra alarmante que ofreció el Consejo General del Poder Judicial en octubre. Pero esta cifra representa una pequeña cantidad de todos aquellos propietarios, particulares o profesionales que sufren morosidad. Según el Fichero de Inquilino de Morosos (FIM), durante 2018 la deuda media de los inquilinos en ciudades como Madrid rozó los 10.000 euros.

Todo ello redunda en una falta de confianza en los propietarios que no supone necesariamente un incremento directo del precio, pero sí de las fianzas, aunque la cantidad máxima exigible se rebajó en el Real Decreto de marzo de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, y de las garantías solicitadas a los inquilinos para poder alquilar. Esta necesidad de generar certeza ha llevado a los propietarios a adoptar soluciones propuestas por empresas que buscan garantizar el cobro de las rentas a costa de la rentabilidad del alquiler, y también ha dificultado a los inquilinos el acceso a los inmuebles.

Puedo permitirme el alquiler, pero no las garantías

En una situación donde existe más demanda que oferta esta cuestión se ha difuminado. “Hay garantías que no son fianzas al uso y que exigen al inquilino el desembolso de unas cantidades de dinero de las que a veces no dispone y, otras veces, teniendo en cuenta los gastos asociados a una mudanza, son ineficientes. Para nosotros, asegurar a un propietario el cobro de sus rentas y la seguridad del inmueble es indispensable, pero esto puede implicar perder tiempo y oportunidades buscando inquilinos que, además de capacidad de pago, puedan desembolsar estos costes. Además, vemos situaciones en las que garantías de estas características ni siquiera llegan a cubrir el año de contrato”, señala Jaime Villalonga, CEO de Avalisto.  Es un claro ejemplo de que no solo el precio dificulta que una operación que es viable se materialice.

El estrés de la fase documental

Que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo económico no es el final del proceso. A partir de ahí comienza una fase contractual que debe recoger los términos del alquiler conforme a la ley y que sea equilibrada para las partes para prevenir problemas futuros. Cuestiones como si se permite tener mascotas o un listado del mobiliario y su estado son tan importantes como fijar el día en el que se abonarán las rentas. Muchos propietarios ya disponen de un documento de referencia que posiblemente les haya originado gastos legales y de gestoría, y cuya recopilación de firmas y negociación de términos genere nuevos aumentos de plazos. Además de requerir la participación de los involucrados.

El tiempo también importa

Teniendo en cuenta todo lo anterior, alquilar un inmueble en España es un proceso que puede demorarse varios meses. El precio que se fija a la hora de sacar al mercado una propiedad busca obtener una rentabilidad que justifique la inversión que se ha llevado a cabo por dicho inmueble. Tener un activo sin ocupar, incluso cuando su calidad favorece que el tiempo para alquilarlo se reduzca a semanas, perjudica gravemente esa rentabilidad y, lo que es peor, origina gastos.

En este contexto se hacen deseables soluciones que permitan dinamizar el mercado ocupándose de todas las fases que lo integran. La plataforma de Avalisto, lanzada al mercado en enero de 2020, es un ejemplo de cómo la tecnología puede simplificar y ayudar a reducir muchas de las fricciones que se han expuesto. “Sencillez y capacidad de respuesta en tiempo real es lo que hemos conseguido con nuestra herramienta. Tener en un mismo soporte, 100% online, servicios que permiten a los propietarios garantizar la solvencia de los inquilinos que eligen para sus inmuebles, y protegerse frente a impagos, y a los inquilinos disfrutar de un acceso económico y rápido, supone una ventaja muy clara frente a otros productos más tradicionales. Creemos que nuestros clientes van a encontrar en nuestra plataforma un sistema confiable y simplificado con el principal añadido de la inmediatez de todos los procesos relacionados con el alquiler”, destacan desde la startup.