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Cómo negociar el precio del alquiler sin asumir riesgos

La oferta de viviendas de alquiler ha aumentado en todo el territorio nacional y hemos comenzado a ver gruesas bajadas del precio del alquiler en las capitales

La oferta de pisos de alquiler se duplicó desde Semana Santa hasta finales de 2020. El número de viviendas en alquiler cerró el año un 78% por encima de sus inicios. En la misma línea, ha aumentado un 77% el interés por cambiar de casa. Este aumento de la oferta ha desahogado el precio del alquiler. Ante el mayor stock de viviendas de alquiler y la bajada de precios generalizada, son muchos los inquilinos que ven el momento de renegociar una bajada del precio de su alquiler. Pero, ¿cómo puede afectar estas negociaciones a las partes y como pueden llevarse a cabo sin percances?

El aumento del stock de viviendas propicia la bajada del precio del alquiler

La demanda se ha disparado en muchas ciudades del país. Idealista ha señalado que el mercado de Huesca es de los más activos y dinámicos. Por encima de capitales como Sevilla, Málaga, Barcelona, Madrid o Valencia, donde también ha aumentado el interés por encontrar un nueva vivienda de alquiler.

Un total de 14 capitales han visto duplicar la oferta de viviendas en alquiler. Hasta 17 se encuentran por encima de la media nacional. Por otro lado, siete capitales han visto como su ‘stock’ de viviendas en alquiler ha bajado durante 2020, registrando Ciudad Real (-29%) o Cuenca (-28%).

Entre los incrementos, destacan los recogidos en Granada (+154%), Madrid (+123%), Sevilla (+118%), Santa Cruz de Tenerife (+117%) y Córdoba (+116%).

El precio medio de los alquileres cerró 2020 con una subida del 1,4 % y los mercados que tradicionalmente han sido los más dinámicos registraron caídas históricas. Con descensos del 5,6 % en Málaga y del 5,2 % en Sevilla.

Los inquilinos reducen su presupuesto destinado al precio del alquiler

Los primeros han sido aquellos que buscan una vivienda en alquiler en Madrid o Barcelona. Son dos de los mercados más tensionados y que registran caídas de precios en todos sus distritos. Así, por ejemplo, el presupuesto destinado a alquilar una vivienda en Madrid ha caído un 6,4%. Al otro lado, en Barcelona, el presupuesto se ha reducido un 11,6%. El cambio de las viviendas del alquiler turístico al tradicional ha aumentado sensiblemente la oferta de viviendas. Lo que ha provocado los primeros descensos en las rentas.

En el caso de los municipios externos a las urbes el descenso ha sido mayor en Madrid que en Barcelona. De 7,8% la primera y un 2,6% la segunda. A este descenso se suma el hecho de que muchos arrendadores, durante la pandemia, tuvieron que condonar o renegociar el precio de sus alquileres a la baja.

A todo ello, debemos añadir, que el precio del alquiler interanual en Madrid descendió un 8% en noviembre y en Barcelona un 12%.

Caídas el precio del alquiler por distritos en Barcelona y Madrid

En Barcelona, en el distrito de Sant Martí, la caída es ligeramente superior al 18% y en Sant Andreu y Ciutat Vella, roza el 16%. Por encima del 10% se sitúan Eixample (-14,6%), Gràcia (-12,5%), Horta-Guinardó (-11,3%), Les Corts (-13,4%), Nou Barris (-14,2%) y Sants-Montjuïc (-13,2%). Sarrià-Sant Gervasi registra una caída del 9,4%.

En Madrid, las caídas mayores se mueven entre el máximo de Usera (-13,4%) o de Latina (-13,5%) y el 5,9% de Barajas o Villaverde. Arganzuela rebaja un 12%, el Centro un 11%, Chamartín (-10,10%), Chamberí (-9,80%) y Ciudad Lineal (-8,10%).

¿Qué tipos de viviendas rebajan sus precios del alquiler en Madrid?

En Madrid, entre abril y septiembre de 2020, el presupuesto destinado al alquiler de una vivienda se incrementó en las casas adosadas (26,9%). En las casas-chalés (6,3%) y en los áticos (5%). Por otro lado, el tipo de vivienda en la que más se reducen los presupuestos son en los pisos (-9,3%), en los estudios (-8,7%), en las plantas bajas (-7,6%), en los apartamentos (-3,9%), en los lofts (-3%) y en los dúplex (-0,1%).

En los municipios, el presupuesto medio de la vivienda subió respecto al mismo periodo del año anterior en las fincas rústicas (66,3%). En las casas adosadas (13,1%). Los estudios (12,2%), en los áticos (10,9%). En los casas-chalés (9,4%), en las plantas bajas (7,7%), en los pisos (4,9%), en los dúplex (3,4%) y en los apartamentos (0,3%).

Presupuesto destinado al alquiler según la tipología de la vivienda en Barcelona

Respecto a los tipos de vivienda en la ciudad de Barcelona, la variación trimestral presupuesto ha descendido en las plantas bajas (-25%). En los pisos (-14,2%). En las casas adosadas (-13,3%) En las casa-chalés (-10%). En los áticos (-9%). En los apartamentos (-7,8%). En los estudios (-7%). En los ‘lofts’ (-5,8%) y en los dúplex (-3,4%). Por otro lado, el interés por alquilar una finca rústica se mantiene sin variar y el presupuesto destinado no se ha visto afectado después del confinamiento.

Mientras, en los municipios de la provincia de Barcelona, el precio medio de las viviendas ha caído en las fincas rústicas (-10,4%). En los estudios (-9%). En los lofts (-8,7%). En los apartamentos (-5,1%) y en los áticos (-2,7%). Por otro lado, el presupuesto para las viviendas en alquiler ha crecido un 3,6% para las casa-chalés. Un 3,2% para las casas adosadas. Un 2,1% para los dúplex. Un 1,5% para las plantas bajas y un 0,3% para los pisos.

Negociar-precio-del-alquiler

¿Puedo renegociar la renta con mi casero?

En este contexto de caída del precio del alquiler, son muchos los inquilinos que firmaron con los alquileres en máximos. Su situación económica ha variado durante la crisis (ERTE, desempleo, etc.) y que ahora se plantean negociar una rebaja con su casero. Incluso si no cede, rescindir el contrato y buscar otra vivienda en alquiler.

No obstante, de la misma manera que, en un contexto alcista, el arrendador no puede subir libremente la renta durante la duración del contrato, nada le obliga a negociar a la baja el alquiler. Por tanto, el arrendatario debe respetar un contrato que, por otro lado, recoge una serie de limitaciones y de penalizaciones para ambas partes si no se cumple.

En pocas palabras, es el momento de negociar, pero también de atender a los contratos de arrendamiento. Es importante tener en cuenta el tiempo transcurrido desde la firma del contrato y la relación que tienen arrendatario y arrendador. Este último es consciente de que el mercado está cambiando y de que en algunas zonas están cayendo los precios. No obstante, no debemos olvidar que en otras zonas, hacia donde se está dirigiendo la demanda (zonas periféricas con más zonas verdes, terrazas más amplias) los precios se mantiene e incluso suben. Es decir, no todos los inquilinos están en capacidad de negociar con el propietario.

¿Es el momento de renegociar a la baja el precio de la renta de tu alquiler?

En el caso concreto de Madrid, zonas como Argüelles y Malasaña caen ante la falta de demanda universitaria y del turismo. Debido al aumento de la oferta en esas zonas están ajustándose a la baja los precios. Para quien lleve un tiempo viviendo de alquiler en una de estas zonas y es un buen inquilino, sería un buen momento para hablar con su casero y negociar. Este deberá evaluar si le resulta más rentable bajar el alquiler, por ejemplo, de 1.000 a 900 euros. O encontrar uno nuevo que al final le acabará pagando 900 euros.

Para alguien que esté pagando un alquiler en la capital de 800 euros. Si quisiera alquilar ahora ese mismo piso, se ahorraría unos 65 euros al mes, más de 750 euros al año. Mientras en Barcelona, para un arrendamiento del mismo importe, el ahorro mensual sería de casi 100 euros. El anual, de 1.200. Bastante considerable.

Las bajadas de precios en ambas ciudades son generalizadas. Con caídas significativas por barrios. Especialmente en aquellos con mayor presencia de estudiantes o turistas o en zonas especialmente afectadas por la crisis, como los barrios humildes.

Cómo renegociar el precio del alquiler con tu casero

¿Es necesario redactar un nuevo contrato? No necesariamente. Bastaría con la incorporación de un anexo que recoja las nuevas condiciones del alquiler y su duración en el tiempo. Esta duración, por ejemplo, podría ser de un año a modo de prueba.

Firmar un nuevo contrato podría acabar perjudicando al arrendador. En el caso de Cataluña, ¿qué pasaría si un casero firma un nuevo contrato a la baja y el inquilino se va? Deberá alquilar con base en el precio de referencia fijado por la Generalitat, que está fuera de mercado. O deberá hacerlo con base en el precio de su último alquiler.

¿Qué problemas pueden surgir de renegociar el precio del alquiler?

El arrendador no está obligado a negociar el precio con el arrendatario y este debe cumplir el contrato que ha firmado. De lo contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aporta una serie de penalizaciones para el inquilino.

En primer lugar, la ley permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento. Pero una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma. Y siempre comunicándoselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días naturales. No obstante, en ocasiones, no cumplir con la duración del contrato puede tener un coste para el inquilino, pero debe constar por escrito en el mismo y no ser contrario a la ley.

Inquilino y casero pueden pactar que, ante desistimiento, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

De qué debes preocuparte si eres inquilino

Más allá de lo mencionado, añadimos algunos casos más para terminar. ¿Y si el inquilino quiere abandonar el alquiler antes de los seis meses? Aunque entregue las llaves de la vivienda, el dueño puede acudir a los tribunales y demandarlo. Exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.

El incumplimiento de un contrato de alquiler tiene consecuencias económicas, y en ocasiones jurídicas, para el inquilino. Éste a su vez, abandonado el piso, deberá iniciar la búsqueda de un nuevo alquiler. Tarea que en la práctica se podría complicar. Cada vez es más habitual que los propietarios acudan a una compañía que les garantice la renta o contraten seguro de impagos. Lo que en la práctica supone un análisis más profundo del perfil del futuro inquilino. En este caso, recordamos que Avalisto ofrece estos análisis al momento y sin requerir documentación sensible o compleja de conseguir.

En definitiva, para que el inquilino tenga que indemnizar al casero, se deberá haber pactado previamente en el contrato. Y lo máximo que tendrá que pagar será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir. Cualquier cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos del inquilino podrá ser considerada nula y se tendrá por no puesta.

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