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Regular el precio del alquiler no facilitará el acceso a la vivienda

Tenemos los ejemplos de Francia, Alemania e Inglaterra. Fijar el precio del alquiler genera el descenso de la oferta y el aumento de precios. Un recorrido por las leyes que limitan el precio del alquiler.

Está en boca de todos. Si eres propietario seguramente tendrás sudores fríos al pensar en la nueva Ley de Vivienda. Te adelantamos buenas noticias. La regulación del precio del alquiler será voluntaria y dependerá de cada Comunidad Autónoma. De acuerdo, no es tan buena noticia, pero es un avance.

Hoy detallamos un recorrido a lo largo de la historia de los alquileres. Desde las primeras leyes de regulación del sector en Europa hasta la actual propuesta de ley. Un breve vistazo a como el intervencionismo populista en vez una colaboración público-privada lleva trayendo desgracias desde principios de siglo.

Antes de empezar, repasemos el debate del precio del alquiler

Actualmente, Francia y Alemania mantienen una regulación del precio del alquiler. En España, únicamente Cataluña tiene una ley similar. Afecta a 60 municipios y ciertos distritos donde se considera que el precio está más tensionado.

La intervención del precio del alquiler aumenta la dificultad de acceso a una vivienda. Genera el aumento de la economía sumergida e incrementa los precios. La inversión en el sector se retrae y los propietarios de viviendas destinan su inmueble a la venta y no al alquiler.

Dentro del sector la opinión es similar. Tomando como ejemplos el fracaso de estas leyes en ciudades como Berlín o París, temen que el efecto sea igual en España.

¿Qué opina el sindicato de inquilinos?

Por su parte, desde el sindicato de inquilinos (co-autores de la Ley de Cataluña) consideran que la regulación da seguridad al inquilino. Aunque es cierto que el precio baja, afirman que sigue habiendo inquilinos que reciben subidas abusivas. Habiendo un máximo histórico de la oferta el precio del alquiler debería haber caído en picado.

En respuesta al sector, afirman que la intervención no retraerá la oferta. Los pequeños propietarios no retirarán sus inmuebles aunque no puedan subir los precios. Tampoco los destinarán a la venta porque dependen de las rentas. Aunque sea con menor rentabilidad. Y son los pequeños propietarios los que menos problemas tienen en flexibilizar los contratos de alquiler. Es decir, hacerlos indefinidos, renovarlos automáticamente o revocarlos en caso de tener que hacer uso de la vivienda.

¿Y el mercado negro?

Además, descartan la existencia de un mercado negro de alquiler ante la falta de evidencias. Lo que genera el alquiler en B es precisamente la falta de regularización. Este “descontrol” provocaría que las personas realquilaran habitaciones de la vivienda para pagar el alquiler.

Convendría aclarar que, de acuerdo con los últimos informes de la OESA, el alquiler profesional ha ascendido del 5% al 7%. Y se espera que alcance 20% para finales de 2022. El Build to Rent está posicionándose como un negocio rentable en el medio-largo plazo. Más concretamente, cada vez hay más tendencia de los inquilinos a querer contar con la gestión de un alquiler profesional. Hasta ahora, el mayor porcentaje de viviendas en alquiler pertenecen a particulares. Sin embargo, es en el alquiler profesional donde recaen todas las miradas acusadoras.

¿Está funcionando en Cataluña la limitación del precio del alquiler?

Rápido y sencillo: no. Antes, los ejemplos de las catástrofes de estas medidas eran Berlín o París. Ahora las miradas se dirigen a Cataluña. De acuerdo, aquí no podemos hablar de catástrofe, pero ya se empiezan a ver las primeras consecuencias.

Esta medida es contraria a todas las opiniones del sector. Se tomó sin tener en consideración la actual situación de crisis y la inseguridad y desconcierto han aumentado. Al igual que los impagos y los casos de “okupación”.

El índice no tiene en cuenta las características de la vivienda. Tras dos meses, hay más recelo para poner una vivienda en alquiler. La oferta se ha retraído y los precios han aumentado. Por otro lado, en el resto del territorio hemos visto descensos del precio del alquiler. Las condiciones del alquiler se han endurecido, así como han aumentado los alquileres en B. Además, el interés inversor se ha desplazado a otras ciudades de la península.

La incertidumbre sanitaria y el riesgo de la pandemia han generado bajadas generalizadas en los precios. A excepción de Cataluña, donde la normativa ha influido en las subidas de precio.

El sindicato de inquilinos participó en la Ley 11/2020

Desde el sindicato de inquilinos defienden la ley catalana que ayudaron a redactar. Ahora, todos los anuncios y contratos que no cumplan la ley son sancionables. Y es obligación de la administración castigar a los propietarios que incumplan la normativa. Aunque la ley acabe ante tribunal, todos los contratos que se firmen a partir de ahora deben estar regulados.

Son muchas las inmobiliarias que están captando el mensaje. No obstante, desde el sindicato afirman que “hasta que no ocurra lo mismo que con AirBnb… hasta que no haya una sanción ejemplar, el sector no va a aprender”.

La limitación del precio del alquiler se basa en la ley de 1964 fijada por Franco

En 1964 se instauró la prorroga forzosa y la congelación de las rentas de todos los contratos de alquiler. La llamada “renta antigua”.

Esta ley, inspirada en la posguerra estadounidense, trajo consigo mayor inestabilidad al mercado. Incurrió en desfases entre la realidad el sector y las rentas intervenidas. La oferta se retrajo ya que era más rentable mantener la vivienda vacía que alquilarla. Además, generó la desatención del inmueble, por lo que muchos acababan en ruinas deteriorando el parque de viviendas en España.

Con la llegada de la Ley Boyer (Real Decreto Ley 2/1985) se instauró la libertad de pacto de rentas y temporalidad. Se produjo una división entre la “renta antigua” y los nuevos contratos. Con la entrada en vigor de la LAU (29/1994 del 24 de noviembre) se emplearon los primeros mecanismos para eliminar los contratos de renta antigua. Estos mecanismos limitaban los traspasos y las subrogaciones de los regímenes de alquiler.

La intervención del precio del alquiler en España no es algo novedoso

Con la entrada en vigor de la LAU de 1994, se intentó acercar los precios de alquiler de renta antigua a los del mercado. Al mismo tiempo, creaban el IPC como índice de referencia para fijar los precios del alquiler en los cuatro años posteriores a la firma del contrato.

España ha arrastrado las consecuencias de la ley de 1964. Deteriorando el parque de viviendas, retrayendo la oferta y legislando con orientación a la compra. Con la extinción de la renta antigua, la mentalidad cambió. El alquiler se convirtió en la primera opción de acceso a una vivienda. Había más seguridad jurídica y la oferta aumentaba. En 2005 el 9,5% de la población vivía en alquiler frente al 22,9% del 2019.

En 2013 la Ley 4/2013 eliminó la obligatoriedad de seguir el IPC para fijar el precio del alquiler. Con el actual Decreto Ley 7/2019, se recuperó el IPC. Hecho que ha permitido impulsar el arrendamiento de viviendas en España.

El alquiler se ha convertido en la principal opción de los jóvenes. Aunque aun mantengan dificultades para acceder. Igualmente, ha aumentado la proporción de hogares en alquiler en todo el territorio. Baleares (28,3%), Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%).

Un poco de historia sobre el precio del alquiler

Las regulaciones del sector del alquiler nacieron en Europa tras la Primera Guerra Mundial y en Estados Unidos tras la Segunda Guerra Mundial. El crecimiento de los precios de alquiler en la actualidad, ha vuelto a traer a debate las necesidades que se manifestaron en aquella época.

Estas medidas, de acuerdo con el BCE, no afectan al sector en general, sino a determinados segmentos. En concreto, a las zonas más tensionadas. Pero echando un vistazo a los países europeos que han llevado estas medidas. ¿Podemos afirmar que han funcionado?

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El precio del alquiler en Reino Unido: la liberalición del sector

Desde 1915 hasta 1980, el sector del alquiler estuvo intervenido por diferentes gobiernos. En diferentes paradigmas, hubo intentos de liberalizar el sector. No fue hasta 1980 hasta que se instauró la libertad de contrato.

Antes de la liberación plena, los inquilinos podían permanecer indefinidamente en el inmueble. Incluso traspasar en herencia el arrendamiento. Los precios no se amoldaban a la situación y se produjo una retracción de la oferta. Una media del 8% frente al 76% de 1918. El alquiler se lleno de infraviviendas al no haber incentivos para invertir y mejorar los inmuebles.

Con las leyes de 1980 y 1988, se privatizó la oferta del alquiler. La calidad de las viviendas mejoró con las ayudas de rehabilitación y mantenimiento. Se creó un marco de derechos de inquilinos y propietarios y la evaluación del alquiler. La renta se pactaba libremente y el arrendatario podía impugnar las ofertas abusivas. La oferta volvió a crecer.

El precio del alquiler en Berlín: el debacle alemán

La capital Alemana cuenta con un porcentaje de alquiler del 85%. Por otro lado registra una subida de precios del 100% desde fechas previas a 2008. Hay una gran demanda de vivienda y a lo largo del año solo se construyen 16.000 inmuebles destinados al alquiler. En consecuencia, Alemania reguló los precios del alquiler con el objetivo de paliar las intensas subidas de las zonas tensionadas.

En 2019, se comprobó que la normativa no era eficaz y se esquivaba a través de resquicios. Por lo tanto, la ley se modificó para solventar la problemática. Las consecuencias llegaron a lo largo de este año. La oferta de viviendas en alquiler cayó un 25% y el precio medio subió un 36% desde la entrada en vigor de la primera ley en 2015. Las viviendas en venta han crecido un 38,8%. El incentivo por alquilar ha desaparecido. La economía sumergida ha aumentado. Y los propietarios anuncian sus inmuebles con el precio por ley y el precio deseado, pidiendo rentas irregulares.

Por el contrario, las ciudades alemanas que no han fijado un precio del alquiler han visto mejores resultados. En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Munich y Stuttgart la oferta ha crecido un 33,4% y la venta de inmuebles ha caído un 5,9%.

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El precio del alquiler en París: los precios más altos que la torre Eiffel

París es la cuarta ciudad más cara para vivir de alquiler. En 2015, durante el gobierno de François Hollande, El sector fue intervenido con la Ley Alur. La ley aguantó dos años. Impedía fijar el precio del alquiler un 30% más barato o un 20% más caro en función del tipo de vivienda, ubicación, superficie y mobiliario.

Hasta 2017, los precios aumentaron. El 33% de las viviendas alquiladas superaban el límite de precios. Además, el 15% de la oferta desapareció en estos dos años. En este caso, a diferencia que Alemania, los precios de las ciudades no intervenidas también se regularon en los mismos niveles. Las condiciones para alquilar se endurecieron.

Desde 2017, los precios del alquiler subieron un 25%. El gobierno de Macron se ha visto obligado a impulsar la Ley Elan que vuelve a permitir la regulación de los precios del alquiler. La ley estará vigente durante 5 años hasta que se evalúen sus resultados. Por el momento, impide subir el precio del alquiler más de un 20% del índice de referencia. Se aplica a todo tipo de contratos, antiguos o nuevos.

Las soluciones para el alquiler pasan por la colaboración público-privada

Ya lo contábamos en anteriores entradas. Unos echan las culpas a otros y al final no conseguimos nada. El precio sube, el sector se vuelve inestable y tú te quedas sin vivienda. Con la llegada de las ayudas, sería el momento idóneo para acometer nuevas medidas que no pasen para la intervención del sector.

Suavizar cargas fiscales, agiliza trámites para la construcción y una fuerte política público de ayudas para el alquiler. Son algunas de las propuestas que se ponen sobre la mesa como alternativa al intervencionismo. El sector construye la casa. El gobierno facilita el acceso a la renta. Aumenta la oferta. El precio se equilibra. El alquiler se vuelve asequible.

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