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El precio de la vivienda podría bajar, pero la dificultad de los jóvenes para comprar será la misma

Expertos inmobiliarios anticipan bajadas en el precio de los inmuebles, sin embargo, los jóvenes podrían perderse la oportunidad

Se atribuye al barón de Rothschild una frase hecha bastante impopular que reza: “con sangre en las calles, compra propiedades”. A la crisis sanitaria del COVID19, aún presente a través de las fases de la desescalada, se le ha atribuido desde sus orígenes este poder devastador sobre la economía española como bestia negra del mercado inmobiliario entre otros. La tasa de esfuerzo para pagar las cuotas de una vivienda, ya fuesen de alquiler o hipotecarias, ha estado muy presente en diversos informes que teorizaban sobre una posible burbuja difícilmente sostenible.

Acaecido el desastre insólito de una pandemia, surgen no pocas voces que hablan de que el final de los precios tal y como los conocíamos antes está aquí y que las oportunidades inmobiliarias están a la vuelta de la esquina.

 

¿Cuánto va a bajar la vivienda? ¿Cuál es el mejor momento para comprar?

Poniéndonos en la piel de un inversor inmobiliario tener una respuesta clara a estas preguntas sería todo un sueño. No podemos prever a ciencia cierta qué efectos concretos van a tener visibilidad en el mercado, aunque sí revisar los indicadores.

Por poner algunas cifras, el foco parece centrarse en el ámbito de cuantificar cómo de grande podría llegar a ser esta bajada y cuánto tiempo podría durar. Los más optimistas hablan de caídas en los precios de un 3% con recuperación casi inmediata en 2021, mientras que existen corrientes más escépticas que cifran las caídas hasta en un 7% con una recuperación mucho más plana y larga.

Un simple enfoque de mercado basta para señalar que, si tenemos en cuenta la desaceleración en el termómetro de la economía, publicada en abril de este año por la AIREF, no parece factible que la demanda se mantenga con la misma capacidad para absorber los requerimientos económicos de los vendedores. Todo ello, sumado a un cambio de tendencia a la hora de elegir la zona para vivir en base al auge del teletrabajo y cambios en las preferencias de los compradores, podría, efectivamente, traer consigo esa bajada de precios. Pero ¿son bajadas de las que cualquier comprador se puede beneficiar?

 

Tengo 30 años y no puedo permitirme la entrada de una casa

El acceso de los jóvenes a una vivienda de propiedad es un problema endémico que va más allá de fluctuaciones de precios. Si bien las bajadas parecen factibles, la capacidad para este sector demográfico de la población para optar a acceder a un inmueble podría no verse mejorada.

Informes de la Caixa señalan que los ingresos medios por hogar joven en el año 2019 son de unos 20.468 euros brutos al año. Teniendo en cuenta que el precio medio de un inmueble en Madrid es de 3.122 euros por metro cuadrado estamos hablando de que una vivienda de 60 metros cuadrados estaría costando algo más de 187.000 euros. Considerando que el coste de entrada para acceder a una financiación hipotecaria es del 20% y que vía gravamen del Estado más gastos derivados debe contar con un 10% adicional, podemos calcular que este hogar debería contar con un 275% de lo que ingresan cada año ahorrado solo para poder tener la capacidad de hipotecarse.

Puede parecer un ejemplo extremo, pero la realidad es que la diferencia porcentual entre las bajadas de precio que hemos mencionado (3%-7%) contra cualquier otra configuración de inmueble/ahorro necesario no sale beneficiada aunque quitemos más metros cuadrados o busquemos precios medios más bajos en inmuebles a 50km de la capital.

 

Conclusiones y posibles soluciones

Está claro que la exposición que hacemos aquí implica un problema de trasfondo relacionado con cuestiones muy variadas como las condiciones laborales, la capacidad de los jóvenes para acceder a puestos directivos, la macroeconomía del país, tipos de interés que permitan apalancamientos mayores, etc. No existen soluciones fáciles que permitan superar todas las barreras planteadas, aunque sí algunos caminos que merece la pena explorar.

Revisión del tipo de gravamen para primera vivienda: los planes de ayudas a vivienda joven impulsados por las comunidades, suelen referirse a viviendas con precios fuera de mercado difíciles de encontrar. Además, prácticamente ninguna de las ayudas monetarias son superiores al coste impositivo que lleva asociado la vivienda y que se desembolsa junto a la entrada, complicando aún más el acceso.
Financiación mixta: fórmulas que permitan financiar parte de la entrada en paralelo a la hipoteca y que diversifiquen riesgos entre entidades acreedoras del préstamo.

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