Las preocupaciones de los propietarios al alquilar su inmueble

La nueva reforma a implantar contempla algunas medidas que generan preocupaciones a los propietarios para alquilar

El arrendamiento de un inmueble se ha convertido en un método de ahorro. Los particulares ven en las rentas una vía para mejorar la economía familiar. Sin embargo, puede traer consigo una gran cantidad de preocupaciones a los propietarios que quieran alquilar y que tambalean la estabilidad del sector.

Serán los problemas de los propietarios el objeto a estudiar, quienes se ven cada vez más inseguros en un mercado creciente. Las nuevas reformas, algunas ya implantadas y otras todavía por venir, podrían acrecentar las dificultades de los arrendadores en materia de seguridad de alquileres.

Las preocupaciones de los propietarios al alquilar

En primer lugar, las principales preocupaciones de los propietarios al alquilar son el miedo al impago de las rentas y los destrozos.

Con las nuevas reformas implementadas en el últimos años, corre la inseguridad de los propietarios al verse limitadas las garantías adicionales a la fianza a dos meses. Se temen insuficientes para cubrir los posibles destrozos y conflictos. Todo ello sumado a las nuevas medidas para la defensa del inquilino, genera insatisfacción al ver recortadas sus posibilidades de negociación. Cabe destacar que los casos de impagos y desperfectos aumentaron en un 5,7% desde el año 2018.

Durante los primeros cinco meses del 2019, hubo un descenso del 7,8% de los contratos de alquiler. Una reducción de la oferta que limita las posibilidades de abarcar una demanda creciente. Se prevé que 2019 haya cerrado con un incremento comprendido entre el 1% y el 2%. Mientras el resto de comunidades aún disponen de un recorrido más extenso, se estima que para 2020, Madrid y Barcelona alcancen su techo. Especialmente la segunda, que en el último año, ha experimentado su incremento más modesto desde 2014, situándose en un 1,6%. En el caso de la capital, la situación se prolongará durante el año 2020, habiendo cerrado 2019 con una variación del 6,6%. Su registro más bajo desde 2017.

¿Qué están haciendo los propietarios frente a sus preocupaciones al alquilar?

Desde el Fichero de Morosos (FIM) arrojan algo más de información al sector. Desde el año 2018, el miedo entre los propietarios al impago ha aumentado en un 25%. Tres de cada cuatro arrendadores temen enfrentarse a esta situación. Un considerable 59% busca estudiar a sus candidatos a fin de alcanzar una mayor seguridad en el alquiler.

Entre enero y mayo de 2019, el FIM ha aumentado su registro de morosos en un 6,42%. Los servicios más demandados por los propietarios son los informes de riesgo, que se han solicitado un 27% más. Les siguen los datos laborales (11%) y personales (3%)

Por otro lado, donde más se están experimentando estos riesgos es en el alquiler en la costa y las islas. Especialmente en Semana Santa y verano, donde los propietarios firman contratos de corta duración que apenas llegan a los ocho meses. Se han dado numerosos casos en los que han perdido la mayor parte de sus rentas ante los impagos.

En definitiva, los propietarios tienen a sus disposición la oferta de aseguradoras que garantizan el cobro de las rentas y la defensa jurídica. Estas aseguradoras recomiendan un estudio detallado de las clausulas del contrato y un anexo del inventario del inmueble con el que poder recurrir en caso de desperfectos.

Más protección para el inquilino, menos para el propietario

En marzo de 2019 se implantó la reforma del Real Decreto Ley que trajo consigo nuevas medidas para el alquiler. Entre las propuestas de la normativa, se encontraba el aumento del contrato de alquiler de tres a cinco años. Siete en el caso de personas jurídicas con una prorroga tácita de tres años. Supone una medida que favorece la protección de los inquilinos pero pone en riesgo los ingresos del propietario. Todo ello podría causar un aumento de la rigidez del sector, que reduce su oferta y aumenta sus precios.

Las futuras reformas traen consigo la medida que posibilita la paralización de un desahucio durante un mes. Dos en el caso de personas jurídicas. A fin de ofrecer los organismos públicos y sociales un margen mayor de actuación para tratar de salvaguardar la situación, facilitando el realojo de los inquilinos que se vean afectados por una ejecución hipotecaria o no puedan asumir el pago de las rentas. En consecuencia, encontramos una medida que mejora la situación del arrendatario. No obstante el arrendador debe estudiar las consecuencias que pueda sufrir con la misma y tratar de adaptarse para no verse sobrepasado por la situación.

Ley Horizontal de Propiedad

Otra de las propuestas que trae de la mano el próximo mandato es la reforma de la Ley Horizontal de Propiedad. Se busca ofrecer la posibilidad a la comunidades de vecinos de vetar los alquileres turísticos o delimitar las condiciones de los mismos. Con el objetivo de mejorar una situación que venía acarreando problemas de convivencia entre los residentes y los turistas.

Aun que todavía no se ha sentado nada en firme, desde la nueva reforma se plantea estudiar la intervención de los precios del alquiler. A partir de un Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que desarrolla el Ministerio de Fomento. Se buscará fijar los precios máximos del alquiler, apoyándose en las regiones que ya posean una referencia de la materia.

Aumentar el parque de viviendas sería la opción ideal para estabilizar los precios

Entre los objetivos que se plantean, se encuentra el de aumentar el parque de viviendas en alquiler. Movilizar el suelo público, un Plan para la Rehabilitación de Viviendas que vayan a entrar al sector del alquiler con un precio “asequible”. Financiación a comunidades para que ejerzan el derecho de tanteo y retracto y agilizar la concesión de licencias. Además de medidas enfocadas hacia la mejora del alquiler social.

Una mejora de los precios del alquiler podría venir de la mano de un aumento del parque de viviendas disponibles. Las medidas para llevar a cabo esa expansión podrían afectar especialmente a los particulares. Se redefinirán los conceptos de “vivienda vacía” y “gran tenedor de vivienda” con el fin de que las comunidades autónomas y los municipios estimen las políticas que consideren (fiscales, sanciones o estimulantes para movilizar las casas vacías).

Desde la reforma se buscan las negociaciones con el Sareb para mejorar la situación de la vivienda social. Buscan evitar que los pisos sean explotados y vendidos por los llamados “fondos buitres”. En otro sentido, se reformará el régimen jurídico y fiscal de Socimis instalando un tipo de gravamen del 15% sobre beneficios no distribuidos.

El principal objetivo de estas nuevas reformas será mejorar la situación del alquiler social. Tratando de aumentar la extensión del parque de viviendas público y negociando con fondos y grandes tenedores de viviendas. Los pequeños propietarios podrían no estar exentos de verse afectados por estas nuevas medidas. Si bien habrá que esperar a la implantación completa del nuevo plan para sacar conclusiones precisas.

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