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Todo lo que debes saber sobre tu segunda residencia

Tanto si ya tienes una segunda residencia como si te dispones a comprarla, ponemos a tu disposición una guía con todo lo que debes saber sobre tu segunda vivienda

De acuerdo con los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en Espa√Īa hay 6,5 millones de segundas residencias. Ya sea una casa en la playa o en el campo, tener una segunda vivienda es una costumbre arraigada en la cultura nacional. A continuaci√≥n, te detallamos una gu√≠a con todo lo que debes saber sobre tu segunda residencia.

¬ŅPor qu√© comprar una segunda residencia?

Por lo general, las segundas residencias suelen destinarse para vacaciones o estancias cortas los fines de semana. Tras la pandemia, la concepción ha cambiado. Tener una segunda vivienda se ha convertido en una opción ideal para alejarse de la ciudad y teletrabajar. Es por ello, que comprar una segunda residencia puede resultar una gran inversión.

Espacios amplios y zonas al aire libre, comodidades que no se pueden encontrar en ciudades a precios asequibles. Son las principales razones por las que los propietarios deciden comprar una segunda residencia. Cada vez más compradores, ven la segunda vivienda como una inversión el medio-largo plazo. De acuerdo con los estudios del Instituto de Valoraciones, encontramos seis razones por las que comprar una segunda residencia.

  • Un entorno privado donde descansar: con las restricciones y las limitaciones de aforo, las segundas residencias se posicionan como la opci√≥n donde pasar las vacaciones. Un espacio c√≥modo y amplio para descansar y un lugar donde realizar reuniones (dentro de la legalidad) alejadas de entornos urbanos.
  • Rentabilidad en el largo-plazo: dependiendo de la frecuencia de uso, una segunda residencia siempre puede destinarse al alquiler. Tanto temporal como residencial. Gran parte de la demanda del alquiler est√° comenzando a alejarse de los n√ļcleos urbanos. Recordemos, que la rentabilidad media del alquiler cerr√≥ el tercer trimestre en 7,9%.

‚ÄúLas segundas viviendas son inversiones rentables en el medio-largo plazo‚ÄĚ

  • Alternativa vacacional y teletrabajo: el teletrabajo ha venido para quedarse. Ahora, las segundas residencias no solo se disfrutan en vacaciones. Muchos trabajadores emplean su segunda vivienda, m√°s c√≥moda y amplia, para pasar largas estancias trabajando. Mientras est√©n en zonas con buen acceso a internet y tengan los servicios b√°sico, estas viviendas son una gran opci√≥n para el teletrabajo.
  • M√°s viviendas a la venta: con motivo de la crisis muchos vendedores anuncian su inmueble para conseguir liquidez. Sumado a que la compra extranjera se ha reducido dr√°sticamente, la oferta de viviendas es, actualmente, amplia.
  • √Čxodo urbano: con las medidas frente al COVID, evitar los n√ļcleos urbanos, las aglomeraciones de gente y buscar espacios abiertos se ha vuelto casi obligatorio. Las segundas residencias se posicionan como la v√≠a de escape perfecta. Un lugar donde cambiar de a√≠res, disfrutar otro tipo de ocio, etc.
  • Vivienda actualizada: tras la pandemia mucha gente ha descubierto que su casa no se ajusta a sus necesidades. Las segundas residencias est√°n mejor preparadas para responder a la necesidad de espacios amplios y relajantes. Mejor iluminaci√≥n, superficie y distancia social.
  • Las hipotecas, m√°s asequibles que nunca: actualmente disponemos de grandes condiciones para una hipoteca, tanto variable como fija. Si bien, hay que recordar que la financiaci√≥n solo cubre entre el 70% y 80% del precio de la vivienda.

¬ŅQu√© busca el comprador en una segunda residencia?

Como hemos mencionado, tras la pandemia la demanda de segundas residencias ha cambiado. El comprador se ha vuelto m√°s selectivo. Y a las bien conocidas ‚Äúamplios espacios‚ÄĚ y ‚Äúplaya‚ÄĚ se le suman nuevas necesidades.

  • La playa ya no es importante. Quiero una vivienda amplia para trabajar: las segundas viviendas de playa, por lo general, eran inmuebles peque√Īos de 50 m2 y no m√°s de una o dos habitaciones. Ahora, el comprador busca espacios m√°s amplios, zonas abiertas y flexibilidad. Una vivienda donde poder trabajar y relajarse al mismo tiempo. Buena iluminaci√≥n para crear ambientes acogedores y salas de estar donde descansar.
  • La decoraci√≥n: el reciclado de muebles para llenar la segunda residencia se ha acabado. Cada vez m√°s compradores dedican esfuerzos de dise√Īo y decoraci√≥n en su segunda vivienda. Aportan personalidad y preparan la vivienda para largas estancias.

‚ÄúM√°s luz, m√°s salud mental‚ÄĚ

  • El espacio al aire libre es importante: despu√©s de tres meses encerrados los espacios al aire libre se han vuelto obligatorios. Patios, jardines, terrazas, etc. Permiten disfrutar de nuevas posibilidades de descanso.
  • Eficiencia energ√©tica y buena iluminaci√≥n: la luz natural se ha convertido en otra nueva prioridad. El objetivo es disfrutar de sus efectos beneficiosos para la salud mental. Adem√°s, mejora el ambiente de trabajo y la concentraci√≥n y reduce gastos. Los materiales de construcci√≥n y la eficiencia energ√©tica son otra meta deseable. Pero en la segunda residencia y en general en todo el sector inmobiliario. Principalmente, el comprador busca electrodom√©sticos de bajo consumos, aislamiento t√©rmico, dom√≥tica y, especialmente, aislamiento ac√ļstico.
  • Mires donde mires la contaminaci√≥n te sigue: al pasar m√°s tiempo en segundas residencias, m√°s se preocupa el comprador por los efectos de la vivienda en su salud. Mayoritariamente, se demandan que los materias de construcci√≥n no sean t√≥xicos. Se buscan materiales naturales y remates y pinturas que absorban el olor y no sean nocivos.
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¬ŅD√≥nde hay m√°s segundas residencias en Espa√Īa?

Alicante, M√°laga, Valencia, Tarragona y C√°diz son las zonas donde m√°s se han comprados segundas residencias (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana).

La ciudad de Madrid es donde se acumulan la mayor parte de compradores de segunda residencia. Casi un 29% de los compradores poseen un segundo inmueble fuera de la comunidad. Por debajo de la capital, los compradores proceden de Vizcaya (16,4%), Barcelona (15,8%) y Ja√©n (15,5%). Con porcentajes m√°s cercanos al 10% les siguen C√≥rdoba, Sevilla, Toledo, Zaragoza, Guip√ļzcoa y Almer√≠a.

En 2019, los compradores de Madrid adquirieron 30.000 segundas residencias frente las 10.000 de Barcelona.

Precio de la vivienda por CC.AA

En lo referente a viviendas de segunda mano, los precios quedan ordenados de m√°s caras a menos caras en la siguiente posici√≥n (‚ā¨/m2). Madrid y Pa√≠s Vasco (3.046 ‚ā¨ y 2.877 ‚ā¨). Baleares (2.805 ‚ā¨). Catalu√Īa (2.499 ‚ā¨) Canarias (1.744 ‚ā¨). Cantabria (1.740 ‚ā¨). Navarra (1.699 ‚ā¨). Andaluc√≠a (1.648 ‚ā¨). Galicia (1.577 ‚ā¨). Asturias (1.576 ‚ā¨). Arag√≥n (1.557 ‚ā¨). Comunidad Valencia (1.434 ‚ā¨). Castilla y Le√≥n (1.420 ‚ā¨). La Rioja (1.414 ‚ā¨). Murcia (1.164 ‚ā¨). Extremadura (1.149 ‚ā¨). Castilla la Mancha (1.113 ‚ā¨).

Las comunidades en las que los precios descienden son: Castilla La Mancha (-2,7%), Navarra (-2,5%), Madrid (-0,6%), Canarias (-0,4%) y País Vasco (-0,4%).

Por otro lado, el precio de la vivienda asciende en 12 comunidades. Por encima del 1% en: Catalu√Īa (2,8%), Arag√≥n (2,1%), Extremadura (1,8%), y La Rioja (1,1%).

Más información sobre la variación interanual y el precio por provincias en el siguiente enlace.

Cómo ahorrar en el mantenimiento de una segunda residencia

De acuerdo con el OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) el coste medio de mantener una segunda residencia es de 1.800 euros anuales.

Es importante ahorrar en el mantenimiento de una vivienda. En el caso de una segunda residencia, mejorará la rentabilidad si decides alquilarla. Ventilar para evitar humedades, desenchufar electrodomésticos y aparatos o invertir en un buen termo eléctrico.

A continuación detallamos algunos de los consejos:

  • Por supuesto, reducir el consumo energ√©tico: como hemos dicho, desenchufar aparatos para evitar el ‚Äústand by‚ÄĚ. Cambiar a bombillas de bajo consumo. Adquirir aparatos de clase energ√©tica alta. Por otro lado, elegir una combinaci√≥n inadecuada de suministros (luz, gas, agua, internet, etc.) puede generar cuantiosas p√©rdidas.
  • La humedad mejor en la selva: es recomendable ventilar la segunda vivienda cada cierto tiempo. Cuando un inmueble pasa demasiado tiempo cerrado, la humedad genera manchas y olores dif√≠ciles de eliminar.
  • El termo el√©ctrico: a parte de ser m√°s ecol√≥gico (sin combustibles f√≥siles) es f√°cil de instalar y tiene dimensiones reducidas. Son una soluci√≥n ideal para segundas residencias.

‚ÄúMantener una segunda vivienda cuesta una media de 1.800 euros anuales‚ÄĚ

  • La conexi√≥n a internet es importante aunque quieras desconectar: ambos lo sabemos. Aunque vayas a desconectar, si vas a pasar largas estancias en una segunda residencia, necesitas una buena conexi√≥n a internet. Invertir en la conectividad de tu inmueble es una inversi√≥n que a largo plazo es rentable. Y quita muchos dolores de cabeza.
  • Haz rentable tu inversi√≥n: enlazando con el segundo punto, si quieres evitar humedades y a la vez conseguir algo de ingresos, alquilar es tu mejor opci√≥n. Puedes alquilarla en periodos vacacionales cuando el precio puede ser mayor. Tambi√©n, puedes optar por un alquiler asequible en los periodos en los que no vayas a disfrutar del inmueble. Todo este ‚Äúsueldo extra‚ÄĚ puede ser reinvertido de nuevo en la vivienda.
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Cómo tributa una segunda residencia alquilada

Independientemente del uso que hagas de la vivienda o si genera ingresos o no, la segunda vivienda debe ser declarada.

La fiscalidad varía, por ejemplo, dependiendo del tipo de alquiler, venta o si haces uso de ella. A continuación detallamos como se declara el IRPF de tu segunda vivienda.

  • Alquiler permanente de una segunda residencia: la renta obtenida es considerada como rendimiento de capital inmobiliario y tributa en la base imponible general. Se contabiliza junto a los rendimientos de trabajo, actividades econ√≥micas, imputaci√≥n de rentas, etc.

A los ingresos procedentes de tu alquiler puedes restarles los gastos necesarios para su obtención. Intereses, gastos de conservación y reparación, IBI, comunidad de propietarios, seguros, amortización, etc. En el caso de que el inquilino utilice el inmueble como vivienda habitual podrás aplicar una reducción del 60% en el rendimiento neto.

  • Alquiler vacacional: al alquilar por temporada, declaras los ingresos como rendimiento de capital inmobiliario. Considerando los ingresos y los gastos necesarios para su obtenci√≥n. Si ofreces servicios propios de un hotel, los ingresos procedentes de los mismos tributar√°n como rendimientos de actividades econ√≥micas. Estos rendimiento se incluir√°n en la base imponible general.

Cómo tributa una segunda residencia para uso propio y venta

La utilices o no, si posees una segunda residencia debes hacer una imputaci√≥n de las rentas en el IRPF. Es decir, aunque tu no alquiles la vivienda y la tengas vac√≠a, Hacienda considera que puedes hacerlo, y por tanto, obtener ingresos por las rentas. Lo que debes tributar es esa ‚Äúcapacidad econ√≥mica‚ÄĚ.

La imputaci√≥n ser√° del 2% del valor catastral del inmueble (1,1% si el valor se revis√≥ en los √ļltimos 10 a√Īos). M√°s informaci√≥n en el siguiente enlace.

En caso de querer vender tu segunda residencia, puedes generar una ganancia o una pérdida patrimonial. Dependiendo de la diferencia de:

  • El valor de transmisi√≥n del inmueble menos los gastos asociados a la operaci√≥n.
  • Valor de adquisici√≥n menos los gastos originarios de la compra.

Esta ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro. Los tipos impositivos varían entre el 19% y el 23%.

Si compraste tu segunda residencia antes del 31 de diciembre de 1994 existe una alternativa. Puedes aplicar coeficientes de abatimiento a la parte proporcional de la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006. Es decir, esta ganancia puede quedar libre de cargas.

¬ŅC√≥mo tributas si eres extranjero (no residente)?

Si eres extranjero no tributas en el IRPF, sino sobre el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Al igual que los residentes, la fiscalidad var√≠a seg√ļn el uso del inmueble.

Puedes consultar más información en el siguiente enlace.

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