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Alquileres: ¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen y cómo están regulados?

Por temporalidad existen dos tipos de contrato de alquiler: larga y corta duración se encuentran recogidos en el Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de marzo. Se prevé que el contrato de arrendamiento turístico se regule proximamente.

Han ido surgiendo regulaciones que modifican las bases legales que se llevan usando desde el año 1998. Si posees uno o varios inmuebles en alquiler podrías verte afectado por alguno de los cambios que trae el Decreto Ley implantado desde el 1 de marzo del 2019. Por el momento, esta nueva propuesta no afecta al caso de los alquileres turísticos. Lo que nos trae hoy aquí es conocer los tipos de contrato de alquiler. Con el objetivo de saber como se ven afectado por la nueva regulación.

Podemos encontrar tres tipos de contrato de alquiler:

  • Contrato de vivienda de uso habitual
  • Contrato de alquiler temporal
  • Contrato de alquiler turístico

Tipos de contrato de alquiler: vivienda de uso habitual y temporal

Son los dos tipos de contrato de alquiler más habituales entre las partes existentes. El arrendador (propietario de la vivienda o inmueble) y el arrendatario (inquilino) quedam amparados bajo lo dispuesto en el Real Decreto – Ley 7/2019 del 1 de marzo.

El primero se trata de un contrato en el que la parte del propietario cede el uso de una vivienda (principal o secundaria) a la segunda parte. El inquilino, es quien abona una renta a la primera parte durante un periodo, anteriormente no inferior a tres años, siendo actualmente de cinco años, siendo prolongable los casos que se verán a continuación.

Por otra parte el contrato de alquiler temporal mantiene unas características similares al anterior. Está bajo la condición de estar sujeto a un periodo determinado de tiempo acordado por ambas partes (sin plazo mínimo). Habitualmente, su uso está destinado a actividades laborales, estudios y vacaciones. Este último caso se da cuando el inmueble no está dirigido íntegramente a su uso vacacional. Se diferencia del arrendamiento turístico en la ausencia de una oferta complementaria de hostelería. Además de no encontrarse promocionado por los portales de alquiler turístico.

Modificaciones del Real Decreto Ley a los tipos de contrato de alquiler

Los tipos de contrato de alquiler se encontraban amparados bajo la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994. Desde el 1 de marzo de 2019 se modificaron en gran medida las bases establecidas por la anterior ley. Estipulando las siguientes condiciones entre las partes a la hora de efectuar un contrato de alquiler, especialmente en el casos de vivienda habitual:

  • El plazo de prorroga obligatoria de los contratos aumenta de tres a cinco años. Sube también la prorroga tácita de uno a tres años, en el caso de personas físicas, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario.
  • Para el caso de personas jurídicas (contratos destinados a la actividad empresarial o uso distinto al de vivienda) el plazo asciende a siete años obligatorios y tres tácitos.
  • El IPC marca las subidas anuales de la renta durante el periodo de contrato obligatorio.
  • La suma de la fianza solicitada se limita a dos meses de renta salvo en contratos de larga duración.
  • Llegada la fecha máxima obligatoria de cinco años (o siete), debe el arrendador comunicar al inquilino la no renovación con un plazo de cuatro meses de antelación. Siendo de dos meses en el caso del arrendatario.
  • Dada la situación de prolongamiento tácito el contrato se prolongará con un máximo de tres años. Salvo que el inquilino manifieste lo contrario con el plazo de un mes de antelación.

Más y más regulaciones…

  • Para que el propietario pueda recuperar su vivienda de manera anticipada a la culminación del contrato, debe haber quedado estipulado en el mismo las causas por las que se pueda manifestar la voluntad de hacer uso de la vivienda.
  • Si el inquilino desea adquirir la propiedad debe respetar lo estipulado en el contrato esté o no inscrito en el Registro de Propiedad.
  • Si ambas partes están de acuerdo, se podrán realizar obras en la vivienda de alquiler sin necesidad de elaborar un nuevo contrato.
  • Todos los gastos incurridos en la gestión de la vivienda y la formalización del contrato incurren en el arrendador, en el caso de que sea una persona jurídica.
  • Dentro de los seis primeros meses de alquiler, el inquilino puede cesar el contrato de manera unilateral. En el caso de que haya sido estipulado en el contrato, el propietario tendrá derecho a un mes adicional de renta por la resolución del contrato. Pero si esta cláusula no se estipula, el propietario no tendría derecho a ese mes de ranta.

Ambos contratos están exentos de IVA mientras la vivienda no esté destinada al uso de una actividad profesional. No obstante, el arrendador debe declarar los ingresos generados de la actividad del alquiler en las retenciones del IRPF.

En el caso de los contrato de vivienda de uso habitual, el arrendatario debe abonar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) de acuerdo a lo estipulado por cada comunidad autónoma. El pago de este impuesto permite la deducción del alquiler en la Declaración de la Renta.

¿Y el alquiler turístico?

El contrato de arrendamiento turístico está destinado a un periodo de tiempo muy corto. Se ofrecen servicios complementarios de hostelería u actividades turísticas además de estar promocionado en plataformas especializadas. La vivienda debe estar amueblada y completamente equipada para su uso inmediato. Ambas partes podrán pactar voluntariamente las cláusulas específicas del contrato. Como principal diferencia con los anteriores contratos, la fianza solicitada (dos meses en los casos anteriores) quedará a decisión de las partes.

A falta de una normativa específica, la gestión de este tipo de alquiler está bajo la decisión de cada comunidad autónoma. Si bien, se empieza a gestar un gran interés por la regulación de este sector a causa de su marcado crecimiento en el último año, especialmente en Madrid y Barcelona.

A la espera de una regulación específica

Como pronto, estos contratos están sujetos al pago de IVA por parte del propietario. Debe declarar el comienzo, modificación y cese, así como los ingresos correspondientes. Los cuales son tributados como capital inmobiliario en el IRPF.

Con gran probabilidad, en los años venideros de mandato llegarán nuevas reformas destinadas a la regulación de los tios de contrato del alquiler. Su objetivo será el beneficio de los inquilinos. Se planea aumentar la intervención en el sector a través de la subida de impuestos y la creación de nuevas tasas. La demanda cada vez más creciente se ve cubierta por una amplia oferta que tiende a subir los precios, registrando un  riesgo de impago y una tasa de morosidad creciente que aumentó un 5,7% en el año 2018.

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